購房寶典-面積篇：買房中的“面積策略”

再次，對房內(nèi)各功能居室的配置安排及行走路線，要做仔細考量。一般而言，住宅空間可以分為三部分：起居空間、服務(wù)空間與睡眠空間。起居空間包括：人口、玄關(guān)、起居室、客廳、餐廳等。服務(wù)空間包括：廚房、儲藏室、浴廁等。睡眠空間包括：臥房、客人房、孩童房、書房等。在以上三部分中，起居室空間的位置與布置最為重要，因為客廳是家庭活動和對外交際的中心，也是日常生活中使用率最高的區(qū)域，所以客廳采光一定要好，格局要方正，與餐廳和其他臥室之間聯(lián)系要緊湊；同時，在位置上應(yīng)具有相對的獨立性，不應(yīng)成為其他功能居室間穿行的通道。

主臥室是最具機密性的地方，其與客餐廳的關(guān)系不僅不應(yīng)有“開門見山”之感，且應(yīng)有良好的隔音和充足的光線。主臥室之窗戶要盡量避免與鄰棟建筑的門窗相對，以免破壞機密性，給生活造成不便。一般而言，主臥室應(yīng)有足夠空間可以放置雙人床、床頭柜、衣柜等，如條件好一些，可考慮擁有一套獨立的衛(wèi)生設(shè)備。

廚房與衛(wèi)生間是居室內(nèi)最重要的服務(wù)空間，首先應(yīng)選擇明衛(wèi)與明廚，因為自然通風與采光對廚房與衛(wèi)生間的潔凈干燥效果是最佳的。另外，廚房的位置也很重要，其與餐廳之間聯(lián)系要緊湊，兩者之間的行走路線不能被破壞；除此之外，尚應(yīng)考量廚房面積形狀是否合理，是否兼顧了儲藏、清洗和烹調(diào)各功能，能同時容納幾個人作業(yè)。

對于浴廁，主要應(yīng)考慮自然通風與采光，位置應(yīng)處在隱秘次要處，如有條件，可考慮將廁所和淋浴區(qū)分隔開，以方便使用。

單元住宅的銷售面積怎樣測算？

在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算？

下面是一系列的加減數(shù)學題。通常來說，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1/2折算計入使用面積。

不是面積越大越好

從牙縫里省錢買房未免太夸張，但因買房負擔過重而導致生活水平嚴重下降卻是不爭的事實。記者的一位朋友，前些年剛剛盡其所能買了一套90多平方米的期房，在攀比風的影響下，房子還沒到手就覺著落伍了，于是又千方百計籌措資金，打算購買一套130平方米的房子。

“生活水平下降是暫時的，擁有一套理想的房子卻是長久的，而且房子還會不斷升值”成了這些“負翁”選購大房子的共同心態(tài)。然而，隨著房貸的加息以及市場行情可能出現(xiàn)的變化，近幾年“買房即賺”的“鐵律”并不能持久。

其實，買房片面追求大面積與買車片面追求大排氣量如出一轍。

有專家指出，買房絕不是面積越大越好，房子大了不僅支出多，而且使用成本高，不利于節(jié)能。我國人均占有資源十分有限，其中人均耕地只有世界人均水平的三分之一，這一基本國情決定了必須建立一個節(jié)約型社會，在建筑領(lǐng)域不能一味追求大房子、大窗子。

有資料顯示：在香港20世紀90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%。但是，目前我國內(nèi)地許多城市論財富遠不及香港，可是開發(fā)的住房面積動輒150平方米以上。上世紀80年代，剛參加工作的大學生能分配到一套四五十平方米的公房就心滿意足了，后來隨著社會的發(fā)展，人們對房子的追求也是步步高：先是三室一廳，后是120平方米，現(xiàn)在是150平方米，再發(fā)展就奔200平方米了。

近年來，房價瘋漲，實際是開發(fā)商、地方政府、消費者等多方面因素相互作用、推動的結(jié)果，可以說是風助火勢，火借風威。平抑過高的房價，毫無疑問需要政府加強宏觀調(diào)控，但同時也需要百姓樹立科學理性的消費觀。

買房中的“面積策略”

當住宅面積一定時，某一種功能面積擴大，意味著其他功能面積縮小，某一方面的享受是以犧牲另一方面的需求為代價的。比如標準的二室一廳使用面積為48平方米，面積分配如下：廳15平方米，臥室12平方米和10平方米，廚房5平方米，衛(wèi)生間4平方米，儲藏空間2平方米。為強調(diào)廳的作用，使起居廳用起來更方便、舒適，把廳改為20平方米以上，被壓縮的臥室等要么達不到基本使用要求，要么用起來很不方便，這種情況屬于內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例失調(diào)，得不償失。

另一種情況是，不限定面積，增加總面積，即多支付房價款，以達到某一種或某幾種使用功能面積擴大，使用起來更方便的目的，這時我們就要考慮，增加支付的費用與所換來的增加面積的效用是否成比例。比如購買一套二室一廳的住宅，廳的面積有20平方米和40平方米兩種，其他使用功能面積相同，兩套住宅單價相同，后者廳的總價是前者的2倍，在使用上，后者當然比前者更舒適，但后者的效用是否能達到前者的2倍，恐怕未必能達到。

所以，購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時，一定要在對使用功能分析的基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟分析，基本方法就是：

總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導致效用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。

其他功能面積不變時，某種功能面積擴大導致效用增加數(shù)，應(yīng)大于增加支付的費用，否則該功能面積不宜擴大。

當然上述的效用“增加數(shù)”與“減少數(shù)”都只是購房者的自我感覺，而不是依據(jù)某種數(shù)學方法可以算出來的，比較的結(jié)果就是“值”與“不值”的感覺。這種感覺因每位購房者的不同要求而不同，但相同的是您要為每一個“平方米”付出同等的代價。