一、這些都屬正常
每個(gè)人對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，尤其是今年房?jī)r(jià)都有自己的看法，這涉及不同的觀點(diǎn)與角度，很正常；
有些人對(duì)自己的看法很堅(jiān)持，因?yàn)橛X得有道理，有些人覺得要聽專家的預(yù)測(cè)，因?yàn)橐鹬貙I(yè)分工，這也正常；
而“專家們”的意見居然也和大家一樣，各執(zhí)一辭，互相毫不妥協(xié)，這種令人無(wú)所適從的麻煩比文革時(shí)期“眾口一調(diào)”就更屬正常了；
每個(gè)人對(duì)房?jī)r(jià)都有自己的期望，這涉及切身的利益，非常正常；
開發(fā)商期望自己的房子能賣到市場(chǎng)接受的最高價(jià)，買房的人希望能用最低價(jià)買到自己最鐘意的房子，這再正常不過(guò)了；
同是消費(fèi)者，買房前后對(duì)房?jī)r(jià)的期望明顯不同，正常；
同是消費(fèi)者，有房沒(méi)房對(duì)房?jī)r(jià)的期望決然不同，正常；
無(wú)房者呼吁“居者有其屋”，大造樓市泡沫破滅將至論，正常；
持房者看好“城市化率”和資產(chǎn)價(jià)格在貨幣流動(dòng)性泛濫情況下的財(cái)富化，也正常；
大家各自發(fā)表觀點(diǎn)，希望影響輿論，間接影響政策，我也不覺得不正常。說(shuō)潘石屹忽悠房?jī)r(jià)上漲，就等于說(shuō)山西人“誰(shuí)不說(shuō)俺家鄉(xiāng)好”一樣正常，而說(shuō)鄒濤不買房運(yùn)動(dòng)，就和說(shuō)王進(jìn)喜“石油工人一聲吼”一樣也正常；
希望有可能變成失望，市場(chǎng)經(jīng)常干這種事。易憲容先生和謝國(guó)忠先生應(yīng)該知道這本屬正常。
二、不正常
政府不收地價(jià)的“經(jīng)濟(jì)適用房”，便宜賣給開奔馳寶馬的人不正常，面積超大不正常，裝修豪華就更不正常。這種不正常在2007年不會(huì)再發(fā)生了吧？
“權(quán)力單位”自建房在民間集資建房熱的推動(dòng)下，重新高漲就很不正常，這些電訊、石油、電力、水務(wù)等一幢幢“宿舍樓”從來(lái)就沒(méi)有絕跡。2007年可否再大面積雄起？
“土地曬太陽(yáng)”不正常，不合法的“曬太陽(yáng)”，應(yīng)兩年內(nèi)收回；而合法的“曬太陽(yáng)”，比如單幅大宗土地的分期開發(fā)項(xiàng)目太多就是房地產(chǎn)供應(yīng)方的一個(gè)合謀，本人認(rèn)為在供應(yīng)依然偏緊的2007年，這很不正常；
炒家手中囤積房子本屬正常，否則他就不是炒家了，但手里執(zhí)有的房子沒(méi)有額外的成本，而高額的交易稅費(fèi)又阻止進(jìn)入市場(chǎng)就不正常，這種情況的改變，雷聲大，雨點(diǎn)小，從2005年就開始研究，到了2007年應(yīng)該落實(shí)了吧？
中國(guó)只知道“居者有其屋”，而老外都知道“居者租其屋”，我們的口號(hào)不正常，這是個(gè)全世界除中國(guó)農(nóng)村以外沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的理想；房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要指標(biāo)是租金，而據(jù)本人觀察住宅租金之平穩(wěn)也久矣！
空置率高本來(lái)是市場(chǎng)不正常的標(biāo)志，而出租市場(chǎng)的高額稅費(fèi)，中國(guó)主流租客的不穩(wěn)定流動(dòng)，銀行實(shí)際利率的低企，執(zhí)有環(huán)節(jié)的零稅負(fù)，使得空置率高變成了不是不正常；
限定商品房的面積和價(jià)格是市場(chǎng)干預(yù)的非正常手段，這種干預(yù)手段，在目前保障性住房跟不上的時(shí)候正常，但長(zhǎng)久的實(shí)施就不正常了。
三、預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)之難
預(yù)測(cè)之難，難在對(duì)影響房?jī)r(jià)因素的變化上，難在房地產(chǎn)的區(qū)域性因素上，難在房?jī)r(jià)究竟是什么房子的價(jià)格上。
首先，影響房?jī)r(jià)的因素有什么？記得讀到過(guò)一本不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的教科書，大概列了十幾項(xiàng)：從國(guó)民經(jīng)濟(jì)到金融政策，從法律法規(guī)到各地的條條框框，從建材建筑到到對(duì)外貿(mào)易……，總之，幾乎所有的政治、經(jīng)濟(jì)的因素都是。本人覺得這樣來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)不能說(shuō)是錯(cuò)的，但絕對(duì)不太智慧。智慧的辦法就一定要從中抽離出幾個(gè)大的因素。但抽離的本身就很難，比如說(shuō)政策，溫總理在兩會(huì)中提出“必須要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”，怎么理解這個(gè)基調(diào)？認(rèn)為房?jī)r(jià)現(xiàn)在很不健康的人來(lái)看是應(yīng)大跌，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲速度不健康的人來(lái)看卻是小漲。
其次，區(qū)域性因素讓我們很難統(tǒng)一判斷房?jī)r(jià)在一年內(nèi)的趨勢(shì)，或者換句話說(shuō)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)的走勢(shì)對(duì)我們也沒(méi)啥指導(dǎo)作用，這個(gè)道理就不必再講了。
第三，就是同一區(qū)域，房?jī)r(jià)上漲恐怕也要問(wèn)是什么房子上漲。我們知道，上海湯臣一品上漲，可是上海松江的房子卻沒(méi)漲，事實(shí)上松江的房子均價(jià)卻在下跌，而實(shí)際上松江的商品房也沒(méi)跌，是大量的經(jīng)濟(jì)適用房的推出。
四、預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)之易
要想使預(yù)測(cè)變得容易，應(yīng)該怎么辦？我推薦經(jīng)常干這事兒，而且成了大師的約翰.奈斯比特的“11個(gè)未來(lái)定見”。(《Mindset！奈斯的11個(gè)未來(lái)定見》臺(tái)版2006)
此人是《大趨勢(shì)》的作者，在《大趨勢(shì)》的空前成功之后，不斷出版預(yù)測(cè)未來(lái)的著作，他有什么高招嗎？本人總結(jié)下來(lái)可能最關(guān)鍵的是：
(一)“不是所有事情都在改變”
看未來(lái)，主要看改變，就像弗里曼《世界是平的》所看到的那樣：一切都在變，而且變平了，而實(shí)際上地球還是圓的。這里并不是說(shuō)弗里曼不對(duì)，只是說(shuō)天天喊變是媒體和預(yù)測(cè)者的責(zé)任，在聚焦“變化”的一個(gè)附加功能就會(huì)是夸大變化！
我四周環(huán)顧發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的事務(wù)在這幾年都沒(méi)有什么變化――房子還是方方正正的，車子還是燒著油的，窗外的農(nóng)民房出租依舊租務(wù)繁榮，土地還在按照06年已編制的計(jì)劃在出讓，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還有8%的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商們依舊在原有的程序中忙著。
之所以要看到這一點(diǎn)，是因?yàn)檫@是預(yù)測(cè)未來(lái)的重要前提。
供應(yīng)的總量沒(méi)有太大變化，結(jié)構(gòu)會(huì)有變化；
資金供應(yīng)沒(méi)有逆轉(zhuǎn)式的變化，投資分流渠道依然偏少；
新的政策出臺(tái)06年業(yè)已宣布，07年重點(diǎn)是落實(shí)；
高價(jià)格水平，集中在個(gè)別地區(qū)，個(gè)別類型。
(二)“未來(lái)就從現(xiàn)在開始”
專注于現(xiàn)在，就能預(yù)見未來(lái)。未來(lái)的種子是埋在現(xiàn)在的土壤里，而不是現(xiàn)在的空氣中。記得與現(xiàn)在中國(guó)威脅論相反，從上世紀(jì)九十年代國(guó)外一直有著中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰論，之所以下這樣的結(jié)論，就是執(zhí)此論者沒(méi)有仔細(xì)分析中國(guó)的現(xiàn)實(shí)土壤，而是在輿論的空氣中打轉(zhuǎn)。
假如沒(méi)有中國(guó)住房商品化和目前的房?jī)r(jià)水平：
土地價(jià)值就不能彰顯，中國(guó)土地資源的利用水平就更加不集約。這一代經(jīng)濟(jì)的迅速起飛，將使子孫后代無(wú)地可用；
老百姓的余錢就要尋找比股市和存款更大的出路，流動(dòng)性泛濫程度不可想像；
房屋緊張狀況，尤其是大中城市的情況就更加不堪，黑市橫行類似南美的貧民窟將大量出現(xiàn)；
經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能帶來(lái)的個(gè)人資產(chǎn)升值，從而使普通人分享成長(zhǎng)的結(jié)果成為不可能(目前房屋自由化率，中國(guó)遠(yuǎn)高于世界平均水平)，何來(lái)穩(wěn)定？這是中國(guó)的土壤，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)二十多年的發(fā)展成果是不是太低估了呢？
目前的問(wèn)題是“和諧”問(wèn)題，當(dāng)然是重大問(wèn)題，解決“和諧”問(wèn)題的前提只有兩個(gè)：一是穩(wěn)定，二是能力。如果沒(méi)有二十多年的發(fā)展，我們就不具備這兩個(gè)前提。從現(xiàn)在開始，未來(lái)就展開了這個(gè)“和諧”主題。
(三)“記得檢視統(tǒng)計(jì)數(shù)字”
沒(méi)有提出任何實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)字，就夸大問(wèn)題的嚴(yán)重性，會(huì)扭曲社會(huì)議題的處理順序，也誤導(dǎo)決策；數(shù)據(jù)是不是實(shí)際的記錄和真實(shí)的結(jié)果，還是估計(jì)和預(yù)測(cè)？
人類的天性，就是將資訊扭曲成自己想要的結(jié)果；
數(shù)據(jù)是否可以相互參照，我們要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)估資訊的相關(guān)性，并將其拼成一個(gè)完整的對(duì)事件的描述。房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比股市復(fù)雜，在資訊盡可能公開的情況下才能了解現(xiàn)在所應(yīng)走的方向，什么數(shù)據(jù)要公開？我們來(lái)看一下香港：
規(guī)劃法定，并公開；
土地與房屋權(quán)屬公開；
土地出讓公開；
每套物業(yè)的物業(yè)稅(差餉)公開；
各物業(yè)成交價(jià)格公開；
各物業(yè)成交歷史公開；
輪候保障性住房的家庭公開。
(四)奈斯比特的其它洞見都是提醒著我們常識(shí)的重要性，包括：
盡情想像，別怕出錯(cuò)；
未來(lái)是一個(gè)拼圖；
不要走得太快；
變革可以，要有好處；
演變需要時(shí)間；
把握機(jī)會(huì)，不要急著解決問(wèn)題；
要懂得去蕪存真；
科技，始終來(lái)自人性。
