“上海財(cái)稅”門戶網(wǎng)站日前刊登了上海市國(guó)稅局、上海市地稅局發(fā)布的2007年第四季度欠稅公告，620多家企業(yè)或單位名列其中。其中，房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶。公告顯示，在欠稅企業(yè)“三強(qiáng)”中，房地產(chǎn)企業(yè)就占了兩家。（2月20日《中國(guó)青年報(bào)》）
房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶，不是什么新聞，而是一種現(xiàn)象。通過各地新聞報(bào)道可知，不僅是上海，沈陽、長(zhǎng)春、廣州、重慶、銀川……在全國(guó)各地的拖欠稅收“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)都是大戶。很顯然，在房?jī)r(jià)高企、越來越多的人買不起房的今天，這樣的結(jié)果只會(huì)引來一片聲討。不過，單純的道德譴責(zé)解決不了問題，在筆者看來，房地產(chǎn)公司屢成欠稅大戶，其實(shí)暴露了兩大深層次問題。
一是稅制的不完善。據(jù)悉，房地產(chǎn)業(yè)所牽涉到的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等12個(gè)。從房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)來看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的基本特點(diǎn)是標(biāo)的大、周期長(zhǎng)。這個(gè)周期長(zhǎng)不僅僅是指開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，還包括銷售周期也相對(duì)比較長(zhǎng)，同時(shí)結(jié)算的周期也比較長(zhǎng)。所以成本的發(fā)生不是一時(shí)一刻、一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的問題，而是不斷在發(fā)生的。這給稅收征管機(jī)構(gòu)的工作帶來了一定的難度。
為解決這個(gè)問題，其實(shí)早在2003年，國(guó)家稅務(wù)局就頒發(fā)了一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售計(jì)提的政策，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入，按15%的利潤(rùn)率征收企業(yè)所得稅，待項(xiàng)目完工后確定利潤(rùn)和稅款，多退少補(bǔ)。但是，這一政策終因地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅率是否過高存在爭(zhēng)議，而一直未得以真正落實(shí)執(zhí)行。
二是房地產(chǎn)開發(fā)模式的不成熟。根據(jù)國(guó)家稅收征收管理法，欠繳應(yīng)納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行借款利息。因此，一般來說，無論是企業(yè)單位還是個(gè)體工商戶，都不愿意欠繳稅款。顯然，一些欠稅金額較大的房地產(chǎn)企業(yè)，是資金鏈出了問題，無法及時(shí)繳稅。
中國(guó)房地產(chǎn)最“獨(dú)特”的開發(fā)模式，是以土地作為撬動(dòng)資金鏈的杠桿。它的基本方法是交納一定首付款后，以土地作為抵押獲得貸款，再加上施工方的墊資開發(fā)項(xiàng)目，在首期項(xiàng)目建成出售過程中逐步償還和滾動(dòng)開發(fā)下一期。很多房地產(chǎn)公司就是通過這種方式在全國(guó)快速擴(kuò)張的。但是，這種開發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)也不言而喻，一旦房地產(chǎn)信貸收緊，或遇到銷售疲軟等情況，一些底子薄弱的開發(fā)商的資金供應(yīng)很容易會(huì)出現(xiàn)“斷鏈”，形成欠稅。
如何確保房地產(chǎn)領(lǐng)域開征的各種稅收都能落實(shí)到位，防止房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶？筆者認(rèn)為，一方面需要完善稅制，把事后追討轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪阮A(yù)防，將預(yù)售計(jì)提政策不折不扣地執(zhí)行下去；更重要的是，要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，盡快告別粗放型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，使房地產(chǎn)行業(yè)走上健康、良性的發(fā)展軌道
