廣東房產(chǎn)遭融資困難 碧桂園只剩10億

[提要] 房產(chǎn)巨頭恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售(IPO)遭受冷遇而擱淺，該公司主席也與“中國新首富”的頭銜失之交臂。對此，潘石屹指出這是“2008年中國房地產(chǎn)界最具標志性的事件”，將對房地產(chǎn)造成巨大的心里影響。而遭遇融資困難的房地產(chǎn)商并非恒大一家，截至去年底，碧桂園現(xiàn)金只剩約10億港元了。

恒大IPO受阻 “地王”風光不再？

《中國經(jīng)濟周刊》記者 談佳隆/廣州報道

3月20日，恒大地產(chǎn)（3333.HK）集團（下稱“恒大”）在香港全球公開發(fā)售（IPO）遭受冷遇而擱淺，該公司主席許家印也因此與“中國新首富”的頭銜失之交臂。

在恒大主席許家印向各界發(fā)布的公告中稱：“有鑒于國際資本市場現(xiàn)時持續(xù)波動不定及市況不明朗，本公司決定不會根據(jù)原有時間表進行全球發(fā)售。”

3月21日，SOHO中國董事長潘石屹即毫不諱言地稱恒大融資受阻是“2008年中國房地產(chǎn)界最具標志性的事件”。

他稱：“這次恒大的IPO擱置對（即將上市的）40多家房地產(chǎn)公司而言，無論是資金上還是心理上都將會造成巨大的影響?！?BR>
《中國經(jīng)濟周刊》在調(diào)查采訪中了解到，正遭遇融資難的廣東大型房地產(chǎn)商并非恒大一家，伴隨著樓市逐漸轉涼，以及國家宏觀調(diào)控政策趨緊，包括碧桂園、富力地產(chǎn)在內(nèi)的廣東地產(chǎn)猛虎均已感受到政策面和市場面所傳達出的絲絲涼意。

恒大出不去 富力回歸難

長期以來，廣東一直被視為房地產(chǎn)開發(fā)商的“虎踞龍蟠”之地，除了萬科（000002.SZ）這一內(nèi)地最大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之外，近年來，伴隨著廣東五家房地產(chǎn)開放商在全國虎視眈眈地攻城略地，“地產(chǎn)五虎”的名聲也逐漸在全國聞名起來。

廣東“地產(chǎn)五虎”是指：碧桂園（2007.HK）、雅居樂（3383.HK）、合生創(chuàng)展（0754.HK）及富力地產(chǎn)（2777.HK）和恒大地產(chǎn)（3333.HK）。除恒大之外，其余“四虎”已全部在香港聯(lián)交所上市。

今年3月初，一位恒大內(nèi)部人士就向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“恒大為了上市已經(jīng)準備了足足一年多的時間。為了這次上市能夠完滿成功，我們還冠名贊助第49屆世乒賽，以希望在國內(nèi)外打響品牌。”

而在3月28日，恒大鐵定不能如期上市之后，該人士再次向記者表示：“面對這次不能夠IPO成功，集團內(nèi)不少人都很失望，但我們會像許主席所說的‘檢討情況’，再擇上市時機。”

與恒大頗為同命相憐的要數(shù)富力地產(chǎn)（下稱“富力”）。只不過與恒大無法出境上市相比，富力遭遇的是“回歸難”，即無法回歸A股上市。

3月26日，富力公關部負責人葉穎文接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示：“現(xiàn)在媒體問富力什么時候才能回歸A股的也已經(jīng)不多了。最近市場都不太好，特別是內(nèi)地對于IPO、再融資的字眼已經(jīng)很敏感了……但我們還是要回A股的。”

葉穎文還稱，富力董事長李思廉在3月24日已經(jīng)明確表示，富力已向中國證監(jiān)會提交了申請發(fā)行A股所需文件，正等待有關部門審批，期望兩個月內(nèi)可落實。

其實，早在2007年11月，李思廉在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時就曾信心滿滿地表示：“富力將于今年（2007年）年底前回歸上證A股市場?！睍r至今日，距當時希望的上市日期已經(jīng)過去了3個月，富力能否在今年上半年上市依然存在變數(shù)。

“地王”不再受青睞

3月20日，中國證監(jiān)會發(fā)行部審核三處負責人習龍生明確向記者表示：“中國證監(jiān)會支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準。”

而李思廉在3月24日卻稱：“倘若未成功發(fā)行A股籌資，那么公司可能暫停增購土地儲備。”顯而易見，李思廉講話揭示了富力回歸A股與增購土地的必然關系，而他似乎對目前證監(jiān)會的政策意向表示出了“后知后覺”。

記者在采訪中也了解到，不少房地產(chǎn)商對證監(jiān)會官員表態(tài)感到不解。有房地產(chǎn)商認為：“房地產(chǎn)企業(yè)上市融資之后，不去購買土地又能夠干什么呢？而且碧桂園不正是這樣做的嗎？”

記者在查閱曾被稱為“中國最大儲地王”的碧桂園相關資料時發(fā)現(xiàn)，碧桂園在其2007年報中十分清楚地表達了2007年完成上市與大規(guī)模購地之間的必然關系。

碧桂園在其2007年年報中稱：“隨著本公司于2007年4月因首次公開發(fā)售而籌得資金后，本集團在市場上更具競爭力，為本集團在中國市場擴張土地儲備帶來新的機遇。截至2007年12月31日，本集團土地儲備建筑面積由2007年4月上市時的約1900萬平方米增加至約3840萬平方米?！?BR>
以其數(shù)據(jù)分析，在碧桂園在香港成功上市之后，其土地儲備在短短8個月時間內(nèi)足足翻了一倍，從1900萬平方米增長至3840萬平方米。

與碧桂園相比，富力在土地儲備上也表現(xiàn)出十分迅猛的態(tài)勢。富力在其2007年業(yè)績報告中稱：“2007年年內(nèi)，我們收購的土地共達20幅，合計1030萬平方米，令目前的總土地儲備增加至 2620萬平方米，預期足夠應付我們未來三至五年發(fā)展所需?！?BR>
但比起恒大，這兩家的囤地速度顯然有點“小巫見大巫”，讓碧桂園、富力，甚至萬科都無法企及的是恒大在2007年“瘋狂”的囤地速度。記者發(fā)現(xiàn)，在恒大為在港上市所公布的招股說明書中顯示，2007年年末，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。而這個數(shù)字在2006年末僅是不足600萬平方米。

也就是說，在2007年一年，恒大土地儲備極速膨脹了8倍，這一數(shù)字不僅僅是萬科的兩倍，還超越了此前的地主碧桂園成為內(nèi)地“最大地主”。

一位香港地產(chǎn)分析師告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“之所以恒大受到資本冷遇，可能正是由于恒大囤地太多?，F(xiàn)在土地已經(jīng)不再是‘王’，而持有更多的現(xiàn)金才能在變幻莫測的內(nèi)地樓市中最終成‘王’?！?BR>
“找死”的地產(chǎn)商們

2007年12月13日，萬科董事長王石語出驚人稱：“我承認樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了。”這被房地產(chǎn)界普遍視為房地產(chǎn)界“拐點論”論爭的起始點。

在2007年11月，富力董事長李思廉所持的“廣州房價已超出市場承受力”的觀點一經(jīng)本刊報道披露之后（詳見2007年第49期《李思廉：“廣州房價已超出市場承受力”》），即被廣泛轉載，并視為王石“拐點論”的注腳。

而此前一直與王石拐點論爭鋒相對的SOHO中國董事長潘石屹卻在今年3月21日拋出了“未來100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天”的觀點，被認為是與王石比“賣拐”。

對于拐點新論，一位資深的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士是這樣向《中國經(jīng)濟周刊》解讀的：“一些中小型房地產(chǎn)商正在‘找死’，而一些大型房地產(chǎn)商也正在‘找死’。前者是自己由于盲目擴張，受宏觀調(diào)控影響，資金鏈斷裂必須面對企業(yè)破產(chǎn)，而后者是要尋找即將破產(chǎn)的企業(yè)進行收購?！?BR>
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》了解，房地產(chǎn)界目前對于資金的緊缺擔憂甚深，即使大型房地產(chǎn)商亦難不有所警惕。

根據(jù)各公司公布的業(yè)績，截至去年底，恒大的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物只有11.53億元；而碧桂園的現(xiàn)金只有約10.13億港元；富力稍好，現(xiàn)金近23億港元。

記者在富力去年業(yè)績報告中看到的一段話頗讓人回味。該報告稱：“房地產(chǎn)市場的價格波動和緊張氣氛在近月漸增，我們預期這種情況將會于來年持續(xù)……在富力而言，該等市場心理和市況變動卻構成我們的重大商機?！?BR>
報告繼續(xù)說：“我們相信，累積的壓力將迫使行業(yè)整合和鞏固。部分從事房地產(chǎn)業(yè)務的中小型公司由于無法在緊縮市況下繼續(xù)經(jīng)營，并需出售其項目予具備充裕資產(chǎn)和資源的較大型公司以完成項目。作為一家發(fā)展完善的大型公司，富力預期可尋求新的機會擴大旗下組合?！敝袊?jīng)濟周刊