如果果真如此,一場凌厲的房價下跌風(fēng)暴的到來,就更有必要了。
房價下跌真會死人?
2007年末,中國房地產(chǎn)市場一場有關(guān)“拐點”的爭論鬧得滿城風(fēng)雨,王石、任志強、潘石屹等多位“地產(chǎn)紅人”參與其中,在傳媒的放大效應(yīng)中,爭論升級,但結(jié)論難明。
1月10日,中央電視臺“經(jīng)濟(jì)半小時”報道了2007年最后四周北京房價走勢:第一周北京房價下跌10.09%,第二周下跌0.75%,第三周上漲12.88%,第四周下跌20.25%。
然而,2007年最后一周,老潘的SOHO北京公館開盤,平均售價4.2萬元/平方米。市民嘩然,傳媒大驚,有關(guān)部門甚至有些“不滿”。
房價跌不下來是客觀事實,但令筆者詫異的是,最近,將房價難跌的理由歸結(jié)于“房價下跌會死人”的苗頭再次躥升,猶如野火燒不盡,振振有詞,氣勢洶洶。
不錯,李嘉誠“房價上漲的時候未必會死人,房價下跌的時候卻一定會死人”的觀點曾被奉為名言,假設(shè)1997年亞洲金融危機徹底殃及內(nèi)地房地產(chǎn)市場,用哀鴻遍野來形容金融機構(gòu)一點也不夸張。
但現(xiàn)在的境況不同。
雖然現(xiàn)在我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金,直接或間接地來自銀行貸款,個人按揭貸款保守估計也占銀行貸款的20%,創(chuàng)下近年來新高。但是,銀行也是市場主體,如果房價跌幅在20%~30%以內(nèi),如果資金著實吃緊,下策之一至少可以通過出售放貸當(dāng)初地產(chǎn)商抵押的樓盤或土地。事實上,從銀行也可能“做多股價”,特別是股指期貨推出來后,大的銀行股離反映經(jīng)濟(jì)起伏的功能非近而遠(yuǎn),相反更是一種套利工具。從資本市場上融資去填補現(xiàn)實業(yè)務(wù)的呆壞賬,這是金融和地產(chǎn)業(yè)樂此不疲的游戲。
而如果危機爆發(fā)、房價大幅下挫呢?我們拿一個人和一家銀行為例,來看看美國市場。
一個人是格林斯潘。2005年任美聯(lián)儲主席的他表示“房價下跌在降低消費支出的同時會提高儲蓄率,并有助于緩解貿(mào)易赤字”,而當(dāng)時美國次貸危機已在潛伏。
一家銀行是美國花旗銀行。2008年1月14日,受次貸危機和急增逾54億美元信貸成本影響,花旗公布財報顯示,2007年第四季,花旗凈虧98.3億美元,比市場預(yù)期高出1倍。行政總裁潘迪特隨即聲明,花旗正改善風(fēng)險管理手法和成本效益,計劃再發(fā)行145億美元優(yōu)先股,并削減41%的股息,裁員4200人,即全體員工1%。
格老支持下跌,以及花旗直面危機的姿態(tài)頗值得玩味。美國把房價下跌視為宏調(diào)的手段之一,而次貸危機不但沒使花旗等名譽掃地,反而成為一次風(fēng)險歷練,有人戲稱,“上帝的歸上帝,市場的歸市場”。
反觀我國內(nèi)地,如果危機四伏,除了央行注資將與歐美“接軌”外,裁員會被視為有悖社會穩(wěn)定,而“房價下跌會死人”,自然而然也會成為一些有關(guān)部門救市的理由,父愛主義再抬頭,市場調(diào)控再一次可望而不可及。
持“房價下跌會死人”觀點者的“草根理由”是:房價下跌,會使有房一族或個人按揭貸款者蒙受無形損失。其實,對于我國只有一套自有住房的城市居民來說,表面看起來房價下跌“讓人郁悶”,但正可謂“無論上漲下跌,最可憐的仍是沒有房的人”,他們并不會感到切膚之痛;受傷的是炒房的投機客,他們炒房動機是攫取市場蟄伏的高利潤,那么就得有為房價大幅下跌埋單的風(fēng)險意識。
由此可見,無論是從市場情形,還是從心理元素,“房價下跌會死人”都是危言聳聽的言論。持這種言論的一般是三種人,一種是“泛市場主義者”,認(rèn)為房地產(chǎn)市場牽一動百,一毀俱毀;第二種是政府保守主義者,其理念是自我認(rèn)為的“穩(wěn)定壓倒一切”,第三種是一些只有幾個甚至一兩個項目、“撈一把就走”、擔(dān)憂自身利益受損的小地產(chǎn)商,他們放風(fēng)之意在于讓人幫其“抬轎”,繼續(xù)為高房價埋單。
相反,我們看到,大地產(chǎn)商像王石,他敢說“拐點”出現(xiàn),他敢建議市民幾年后再買房;中型地產(chǎn)商像馮侖、潘石屹、任志強等,他們很客觀地講,“拐點”出沒出現(xiàn)不能想當(dāng)然,要看市場。這三種情形反映出中國地產(chǎn)市場壟斷寡頭格局形成過程中的眾生態(tài)。中國房地產(chǎn)企業(yè)將大洗牌、幾年后大多數(shù)地產(chǎn)商將淘汰出局,已基本被公認(rèn)為一大趨勢;策劃人王志綱、經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平、地產(chǎn)商馮侖等,都曾公開表示過這一看法。
2008年中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場又將是穩(wěn)中有升、擇機大幅反彈。如果果真如此,一場凌厲的房價下跌風(fēng)暴的到來,就更有必要了,其“破壞性”并不像“房價下跌會死人”之聳聽危言一樣可怕,反而可能是一次整固中國宏觀經(jīng)濟(jì)的契機。次貸危機后,經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun說:美國房地產(chǎn)市場正朝合理的方向健康發(fā)展。