進(jìn)入2008年，深圳樓市的冰凍依然持續(xù)，1月房價環(huán)比下降8%，成交均價為14737元/平方米。盡管2月的統(tǒng)計顯示價格的大幅下跌沒有進(jìn)一步繼續(xù)，但是，始于2月底的開發(fā)商輪番降價，已經(jīng)比統(tǒng)計數(shù)據(jù)更具備沖擊力。
價格的下調(diào)讓萎縮了近半年的成交量得以逐步恢復(fù)，只是來自老業(yè)主的壓力，卻成為開發(fā)商不得不正視的尷尬。
開發(fā)商與老業(yè)主的博弈
如果說2月之前深圳一手樓盤的降價還是開發(fā)商的個別行為，那么進(jìn)入3月，這已經(jīng)演變?yōu)槠毡槎夜_的一股浪潮。
2月底，深圳某知名開發(fā)商一樓盤第三期公開發(fā)售，其定價比去年銷售的二期每平方米下降了近5000元。加上以前的毛坯房變?yōu)榫?/FONT>裝修，開發(fā)商的折讓幅度實(shí)際上超過了30％，因此吸引2000多名客戶到現(xiàn)場選房，取得一日銷售300套的業(yè)績。
這一案例讓焦慮了半年的深圳開發(fā)商看到希望。萬科、金地、中糧、華泰等開發(fā)商下屬均有樓盤下調(diào)價格，下調(diào)的方式或是新一期產(chǎn)品調(diào)低發(fā)售價，或是舊的產(chǎn)品推出特惠單元。
值得關(guān)注的是，大面積的降價主要集中在關(guān)外，以寶中為例，先后有泰華陽光海、中糧卡羅社區(qū)等出現(xiàn)較大幅度的價格下調(diào)。其中，3月15日深圳寶中一樓盤通過手機(jī)短信息向外界傳達(dá)了部分特價單元促銷的消息，折讓幅度達(dá)到六五折，這被視作深圳樓盤價格下調(diào)幅度較大的代表。
隨后，深圳一名為澳達(dá)實(shí)業(yè)的開發(fā)商高調(diào)召開新聞發(fā)布會，宣稱其下屬樓盤“澳城”馬上要進(jìn)行價格調(diào)整，在售樓價下降20%~30%。該盤隨即封盤，稱在價格調(diào)整之后重新上市。澳達(dá)實(shí)業(yè)還特地為此次降價取了一個頗有意境的名稱――“春雷行動”。
降價雖然為開發(fā)商銷售帶來立竿見影的作用，去年購房的老業(yè)主則為資產(chǎn)的急劇縮水感到不滿。在某樓盤的社區(qū)論壇內(nèi)，一網(wǎng)名為“滄海九聲笑”的網(wǎng)友感嘆：“優(yōu)惠單元單價不到9000元，而我買的是12800元，同等位置，相差3800元，寒心呀。”
除了網(wǎng)上表達(dá)自己的不滿，部分老業(yè)主已經(jīng)開啟了“維權(quán)”的實(shí)際行動，要求開發(fā)商對高價購房的老業(yè)主們作出補(bǔ)償。一場開發(fā)商與原業(yè)主的博弈正在深圳許多樓盤內(nèi)展開，甚至有人作出“退房”的打算。
盡管在法律上，業(yè)主此番“維權(quán)”得不到有力支持，但急于維護(hù)品牌形象的開發(fā)商已然主動作出妥協(xié)。萬科第五園就適時地推出其“琢玉行動”，通過變相贈送裝修的方式對老業(yè)主給予補(bǔ)償。
澳達(dá)實(shí)業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人通過召開新聞發(fā)布會，明確表示將給此前購買房子的老業(yè)主每戶贈送8萬~15萬元的裝修現(xiàn)金券，業(yè)主可以持這些現(xiàn)金券到指定的商家購買想要的裝修設(shè)施。據(jù)估計，開發(fā)商此項支出將接近7000萬元。
當(dāng)然，更多樓盤目前尚未給老業(yè)主作出任何承諾，深圳開發(fā)商與老業(yè)主之間的博弈似乎仍將繼續(xù)。
有數(shù)據(jù)顯示，去年6、7月當(dāng)深圳房價達(dá)到近期的頂峰之時，成交量也在全年各個月份中位于前列。這意味著，有相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主在高價之際購買了商品房。
這批業(yè)主多數(shù)尚未收樓，更未取得房產(chǎn)證。對于其資產(chǎn)的縮水，開發(fā)商將很難置身事外。
瘋漲之后的大跌
深圳樓盤今日的降價，緣于過去兩年間鬧劇般地瘋漲，這一過程中處處包含了本地人引以為驕傲的“深圳速度”，即從膨脹到萎縮，幾乎都以最快的速度來完成。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的研究資料顯示，從2000年到2005年，深圳一手住房均價漲幅都保持在10％以內(nèi)，6年時間內(nèi)，均價才從5275元/平方米漲到7040元/平方米。
而2006年、2007年，房價猛然以空前的速度突飛猛進(jìn)，漲幅分別達(dá)到31.11％和44.85％，均價幾乎每年上漲2000~3000元，比過去6年上漲的總和還多。
更為重要的是，深圳人炒樓的熱情在這兩年時間內(nèi)被快速點(diǎn)燃，一場由開發(fā)商、地產(chǎn)中介、投資者導(dǎo)演的鬧劇，將很多人卷入其中。直到去年年中投機(jī)氛圍達(dá)到最高之時，深圳投資者一度蜂擁到內(nèi)地的重慶、成都、武漢等城市，紛紛攪動當(dāng)?shù)貥鞘?。手中同時擁有幾十套乃至上百套房的投資者不乏其人，銀行資金通過房貸源源不斷地被轉(zhuǎn)移到樓市當(dāng)中。
泡沫的急劇膨脹，讓有關(guān)部門率先感到危機(jī)的逼近。7月底，深圳各家銀行收緊房地產(chǎn)貸款，可謂是斷了樓市的血液供應(yīng)。隨后的9月底，央行出臺359號文，提高第二套房貸首付，讓深圳炙熱的樓市急速降溫。
有數(shù)據(jù)顯示，整個下半年，深圳每天的成交量大約50套左右，跟此前每日200~300套比較起來，成交萎縮異常嚴(yán)峻。
值得關(guān)注的是，參與哄抬價格的炒家也在去年年中開始撤退。深圳中原地產(chǎn)放盤量的變化便足以證實(shí)這一趨勢。數(shù)據(jù)顯示，二手市場上的放盤量在去年6月開始放出量，較5月增長17%，7月是全年放盤量最高峰，較6月又增長17%。
幾乎就在同時，深圳樓市在達(dá)到近兩年的頂點(diǎn)之后轉(zhuǎn)頭向下。到去年10月黃金周，全市成交量已經(jīng)寥寥。而房價也走上下坡路。去年12月，深圳均價從約15900元/平方米下降到15000元/平方米左右，降了近千元。今年1月繼續(xù)保持跌勢，跌幅達(dá)到8％。
有業(yè)內(nèi)人士估算，過去幾個月以來，一手價格下調(diào)平均在20％左右。隨著3月以來眾多樓盤相繼降價，反映到全市均價上來的跌幅可能還有15％左右。
“負(fù)資產(chǎn)”危機(jī)初顯
“負(fù)資產(chǎn)”一詞形容物業(yè)市場內(nèi)，物業(yè)的市價低于原先用來購買物業(yè)的借款（樓宇按揭）。這種現(xiàn)象通常在物業(yè)價格普遍下跌后發(fā)生。
過去的幾年內(nèi)，負(fù)資產(chǎn)曾經(jīng)困擾了香港很長一段時間。隨著房價的不斷下跌，已經(jīng)有趨勢顯示深圳正向負(fù)資產(chǎn)的價格臨界點(diǎn)靠近。
同樣是中原地產(chǎn)的一份研究材料披露：從產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)的價格臨界點(diǎn)來看，按七成貸款額計算，深圳二手房價格跌破10600元/平方米，銀行負(fù)資產(chǎn)就會產(chǎn)生，而2007年12月的二手房價是13841元/平方米，離負(fù)資產(chǎn)的臨界點(diǎn)還有23%的距離。
近期開發(fā)商的降價，已經(jīng)讓不少高價購房者的資產(chǎn)發(fā)生大幅度縮水，一夜之間蒸發(fā)掉幾十萬元的人不在少數(shù)。以寶中一樓盤為例，原價14800元/平方米，現(xiàn)價10000元/平方米。如果購買100平方米的房子花費(fèi)148萬元，幾個月之后變?yōu)?00萬元，資產(chǎn)縮水近三分之一。以首付三成約45萬元計算，該房子現(xiàn)價100萬元的資產(chǎn)總額已逼近原先100萬元的銀行貸款額。
更讓人憂慮的是，在將來的二手市場上，原先買房的業(yè)主與后來的買家比較起來，根本不具備議價能力。面臨賣房之時，這些老的業(yè)主只有兩種選擇：一是虧本賣房；二是等待，等房價重新回到2007年6月的水平。
開發(fā)商方面，《第一財經(jīng)日報》了解到，除了有通過降價促使資金回籠的開發(fā)商，也有開發(fā)商選擇放慢開發(fā)和推貨的速度，以適應(yīng)現(xiàn)在惡劣的生存環(huán)境。
日前，也有研究人士認(rèn)為房價的降價空間已經(jīng)不大。但事實(shí)上，深圳未來房價的走勢并不容樂觀。因?yàn)橛兄薪闄C(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2008年預(yù)計有超過700萬平方米的新貨供應(yīng)入市。僅在3月份，就有多個新盤或者老樓盤的新一批產(chǎn)品推出。這也正是眾多開發(fā)商爭相降價促銷的重要原因，因?yàn)殚_發(fā)商之間幾乎形成了一個共識：現(xiàn)在不賣，接下來可能更加艱難。
