深圳房?jī)r(jià)瘋漲之后跌跌不休 危機(jī)初顯

進(jìn)入2008年，深圳樓市的冰凍依然持續(xù)，1月房?jī)r(jià)環(huán)比下降8%，成交均價(jià)為14737元/平方米。盡管2月的統(tǒng)計(jì)顯示價(jià)格的大幅下跌沒(méi)有進(jìn)一步繼續(xù)，但是，始于2月底的開(kāi)發(fā)商輪番降價(jià)，已經(jīng)比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更具備沖擊力。

價(jià)格的下調(diào)讓萎縮了近半年的成交量得以逐步恢復(fù)，只是來(lái)自老業(yè)主的壓力，卻成為開(kāi)發(fā)商不得不正視的尷尬。

開(kāi)發(fā)商與老業(yè)主的博弈

如果說(shuō)2月之前深圳一手樓盤(pán)的降價(jià)還是開(kāi)發(fā)商的個(gè)別行為，那么進(jìn)入3月，這已經(jīng)演變?yōu)槠毡槎夜_(kāi)的一股浪潮。

2月底，深圳某知名開(kāi)發(fā)商一樓盤(pán)第三期公開(kāi)發(fā)售，其定價(jià)比去年銷售的二期每平方米下降了近5000元。加上以前的毛坯房變?yōu)榫?/FONT>裝修，開(kāi)發(fā)商的折讓幅度實(shí)際上超過(guò)了30％，因此吸引2000多名客戶到現(xiàn)場(chǎng)選房，取得一日銷售300套的業(yè)績(jī)。

這一案例讓焦慮了半年的深圳開(kāi)發(fā)商看到希望。萬(wàn)科、金地、中糧、華泰等開(kāi)發(fā)商下屬均有樓盤(pán)下調(diào)價(jià)格，下調(diào)的方式或是新一期產(chǎn)品調(diào)低發(fā)售價(jià)，或是舊的產(chǎn)品推出特惠單元。

值得關(guān)注的是，大面積的降價(jià)主要集中在關(guān)外，以寶中為例，先后有泰華陽(yáng)光海、中糧卡羅社區(qū)等出現(xiàn)較大幅度的價(jià)格下調(diào)。其中，3月15日深圳寶中一樓盤(pán)通過(guò)手機(jī)短信息向外界傳達(dá)了部分特價(jià)單元促銷的消息，折讓幅度達(dá)到六五折，這被視作深圳樓盤(pán)價(jià)格下調(diào)幅度較大的代表。

隨后，深圳一名為澳達(dá)實(shí)業(yè)的開(kāi)發(fā)商高調(diào)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣稱其下屬樓盤(pán)“澳城”馬上要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，在售樓價(jià)下降20%~30%。該盤(pán)隨即封盤(pán)，稱在價(jià)格調(diào)整之后重新上市。澳達(dá)實(shí)業(yè)還特地為此次降價(jià)取了一個(gè)頗有意境的名稱――“春雷行動(dòng)”。

降價(jià)雖然為開(kāi)發(fā)商銷售帶來(lái)立竿見(jiàn)影的作用，去年購(gòu)房的老業(yè)主則為資產(chǎn)的急劇縮水感到不滿。在某樓盤(pán)的社區(qū)論壇內(nèi)，一網(wǎng)名為“滄海九聲笑”的網(wǎng)友感嘆：“優(yōu)惠單元單價(jià)不到9000元，而我買(mǎi)的是12800元，同等位置，相差3800元，寒心呀。”

除了網(wǎng)上表達(dá)自己的不滿，部分老業(yè)主已經(jīng)開(kāi)啟了“維權(quán)”的實(shí)際行動(dòng)，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)高價(jià)購(gòu)房的老業(yè)主們作出補(bǔ)償。一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商與原業(yè)主的博弈正在深圳許多樓盤(pán)內(nèi)展開(kāi)，甚至有人作出“退房”的打算。

盡管在法律上，業(yè)主此番“維權(quán)”得不到有力支持，但急于維護(hù)品牌形象的開(kāi)發(fā)商已然主動(dòng)作出妥協(xié)。萬(wàn)科第五園就適時(shí)地推出其“琢玉行動(dòng)”，通過(guò)變相贈(zèng)送裝修的方式對(duì)老業(yè)主給予補(bǔ)償。

澳達(dá)實(shí)業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人通過(guò)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，明確表示將給此前購(gòu)買(mǎi)房子的老業(yè)主每戶贈(zèng)送8萬(wàn)~15萬(wàn)元的裝修現(xiàn)金券，業(yè)主可以持這些現(xiàn)金券到指定的商家購(gòu)買(mǎi)想要的裝修設(shè)施。據(jù)估計(jì)，開(kāi)發(fā)商此項(xiàng)支出將接近7000萬(wàn)元。

當(dāng)然，更多樓盤(pán)目前尚未給老業(yè)主作出任何承諾，深圳開(kāi)發(fā)商與老業(yè)主之間的博弈似乎仍將繼續(xù)。

有數(shù)據(jù)顯示，去年6、7月當(dāng)深圳房?jī)r(jià)達(dá)到近期的頂峰之時(shí)，成交量也在全年各個(gè)月份中位于前列。這意味著，有相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主在高價(jià)之際購(gòu)買(mǎi)了商品房。

這批業(yè)主多數(shù)尚未收樓，更未取得房產(chǎn)證。對(duì)于其資產(chǎn)的縮水，開(kāi)發(fā)商將很難置身事外。

瘋漲之后的大跌

深圳樓盤(pán)今日的降價(jià)，緣于過(guò)去兩年間鬧劇般地瘋漲，這一過(guò)程中處處包含了本地人引以為驕傲的“深圳速度”，即從膨脹到萎縮，幾乎都以最快的速度來(lái)完成。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的研究資料顯示，從2000年到2005年，深圳一手住房均價(jià)漲幅都保持在10％以內(nèi)，6年時(shí)間內(nèi)，均價(jià)才從5275元/平方米漲到7040元/平方米。

而2006年、2007年，房?jī)r(jià)猛然以空前的速度突飛猛進(jìn)，漲幅分別達(dá)到31.11％和44.85％，均價(jià)幾乎每年上漲2000~3000元，比過(guò)去6年上漲的總和還多。

更為重要的是，深圳人炒樓的熱情在這兩年時(shí)間內(nèi)被快速點(diǎn)燃，一場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)中介、投資者導(dǎo)演的鬧劇，將很多人卷入其中。直到去年年中投機(jī)氛圍達(dá)到最高之時(shí)，深圳投資者一度蜂擁到內(nèi)地的重慶、成都、武漢等城市，紛紛攪動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘?。手中同時(shí)擁有幾十套乃至上百套房的投資者不乏其人，銀行資金通過(guò)房貸源源不斷地被轉(zhuǎn)移到樓市當(dāng)中。

泡沫的急劇膨脹，讓有關(guān)部門(mén)率先感到危機(jī)的逼近。7月底，深圳各家銀行收緊房地產(chǎn)貸款，可謂是斷了樓市的血液供應(yīng)。隨后的9月底，央行出臺(tái)359號(hào)文，提高第二套房貸首付，讓深圳炙熱的樓市急速降溫。

有數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)下半年，深圳每天的成交量大約50套左右，跟此前每日200~300套比較起來(lái)，成交萎縮異常嚴(yán)峻。

值得關(guān)注的是，參與哄抬價(jià)格的炒家也在去年年中開(kāi)始撤退。深圳中原地產(chǎn)放盤(pán)量的變化便足以證實(shí)這一趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，二手市場(chǎng)上的放盤(pán)量在去年6月開(kāi)始放出量，較5月增長(zhǎng)17%，7月是全年放盤(pán)量最高峰，較6月又增長(zhǎng)17%。

幾乎就在同時(shí)，深圳樓市在達(dá)到近兩年的頂點(diǎn)之后轉(zhuǎn)頭向下。到去年10月黃金周，全市成交量已經(jīng)寥寥。而房?jī)r(jià)也走上下坡路。去年12月，深圳均價(jià)從約15900元/平方米下降到15000元/平方米左右，降了近千元。今年1月繼續(xù)保持跌勢(shì)，跌幅達(dá)到8％。

有業(yè)內(nèi)人士估算，過(guò)去幾個(gè)月以來(lái)，一手價(jià)格下調(diào)平均在20％左右。隨著3月以來(lái)眾多樓盤(pán)相繼降價(jià)，反映到全市均價(jià)上來(lái)的跌幅可能還有15％左右。

“負(fù)資產(chǎn)”危機(jī)初顯

“負(fù)資產(chǎn)”一詞形容物業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，物業(yè)的市價(jià)低于原先用來(lái)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的借款（樓宇按揭）。這種現(xiàn)象通常在物業(yè)價(jià)格普遍下跌后發(fā)生。

過(guò)去的幾年內(nèi)，負(fù)資產(chǎn)曾經(jīng)困擾了香港很長(zhǎng)一段時(shí)間。隨著房?jī)r(jià)的不斷下跌，已經(jīng)有趨勢(shì)顯示深圳正向負(fù)資產(chǎn)的價(jià)格臨界點(diǎn)靠近。

同樣是中原地產(chǎn)的一份研究材料披露：從產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)的價(jià)格臨界點(diǎn)來(lái)看，按七成貸款額計(jì)算，深圳二手房?jī)r(jià)格跌破10600元/平方米，銀行負(fù)資產(chǎn)就會(huì)產(chǎn)生，而2007年12月的二手房?jī)r(jià)是13841元/平方米，離負(fù)資產(chǎn)的臨界點(diǎn)還有23%的距離。

近期開(kāi)發(fā)商的降價(jià)，已經(jīng)讓不少高價(jià)購(gòu)房者的資產(chǎn)發(fā)生大幅度縮水，一夜之間蒸發(fā)掉幾十萬(wàn)元的人不在少數(shù)。以寶中一樓盤(pán)為例，原價(jià)14800元/平方米，現(xiàn)價(jià)10000元/平方米。如果購(gòu)買(mǎi)100平方米的房子花費(fèi)148萬(wàn)元，幾個(gè)月之后變?yōu)?00萬(wàn)元，資產(chǎn)縮水近三分之一。以首付三成約45萬(wàn)元計(jì)算，該房子現(xiàn)價(jià)100萬(wàn)元的資產(chǎn)總額已逼近原先100萬(wàn)元的銀行貸款額。

更讓人憂慮的是，在將來(lái)的二手市場(chǎng)上，原先買(mǎi)房的業(yè)主與后來(lái)的買(mǎi)家比較起來(lái)，根本不具備議價(jià)能力。面臨賣(mài)房之時(shí)，這些老的業(yè)主只有兩種選擇：一是虧本賣(mài)房；二是等待，等房?jī)r(jià)重新回到2007年6月的水平。

開(kāi)發(fā)商方面，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》了解到，除了有通過(guò)降價(jià)促使資金回籠的開(kāi)發(fā)商，也有開(kāi)發(fā)商選擇放慢開(kāi)發(fā)和推貨的速度，以適應(yīng)現(xiàn)在惡劣的生存環(huán)境。

日前，也有研究人士認(rèn)為房?jī)r(jià)的降價(jià)空間已經(jīng)不大。但事實(shí)上，深圳未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)并不容樂(lè)觀。因?yàn)橛兄薪闄C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年預(yù)計(jì)有超過(guò)700萬(wàn)平方米的新貨供應(yīng)入市。僅在3月份，就有多個(gè)新盤(pán)或者老樓盤(pán)的新一批產(chǎn)品推出。這也正是眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相降價(jià)促銷的重要原因，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商之間幾乎形成了一個(gè)共識(shí)：現(xiàn)在不賣(mài)，接下來(lái)可能更加艱難。