什么是泡沫?在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,泡沫就是指價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了價(jià)值,而完全靠投機(jī)活動(dòng)來(lái)支撐的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。中國(guó)自上世紀(jì)90年代以來(lái),由于社會(huì)貧富差距急劇擴(kuò)大,少部分人手中集中了大量貨幣,如何用這些錢(qián)去賺更多的錢(qián),成了他們考慮的首要問(wèn)題。由于種種原因,樓市被他們選中為一個(gè)主要的投機(jī)工具,比如在北京的一些地區(qū),房?jī)r(jià)已經(jīng)超出實(shí)際造價(jià)20多倍,這么大的差距,只能用“泡沫”才能得到合理的解釋。
樓市一旦成了投機(jī)工具,它和需求、供給什么的基本就沒(méi)有什么關(guān)系了,而只和投機(jī)者的心理預(yù)期有關(guān):如果大家都預(yù)期樓市還會(huì)繼續(xù)上漲,那么就會(huì)有更多的錢(qián)涌入樓市,樓市就真的會(huì)漲!反過(guò)來(lái),如果大家都預(yù)期樓市會(huì)跌,那么錢(qián)就會(huì)流出樓市,樓市也就真的會(huì)下跌。
在這種情況下,即便是有再多的人需要住房,但只要他們的需求缺乏支付能力做后盾,對(duì)樓市就毫無(wú)影響?!安毁I(mǎi)房運(yùn)動(dòng)”之所以是幼稚的,就在于其所能動(dòng)員的人都是些無(wú)力對(duì)樓市施加影響的人,無(wú)疾而終是其必然的命運(yùn)。但用樓市來(lái)投機(jī)也存在一個(gè)問(wèn)題,那就是誰(shuí)都擔(dān)心會(huì)成為最后一個(gè)接盤(pán)者,以中國(guó)樓市的泡沫之大,最后一個(gè)接盤(pán)者勢(shì)必徹底被套牢,很可能幾輩子都翻不過(guò)身來(lái),變“炒樓”為“跳樓”是免不了的。在這樣一種心理陰影的影響下,當(dāng)泡沫大到了一定程度,投機(jī)者就會(huì)表現(xiàn)出觀望和猶豫。尤其是在房?jī)r(jià)已經(jīng)引起了社會(huì)公憤,中央又一再表態(tài)要調(diào)控房?jī)r(jià)的情況下,就更是如此。
實(shí)際上,在這次大地震之前,樓市泡沫已經(jīng)出現(xiàn)行將破裂的跡象:比如,2007年上海商品住宅新開(kāi)工近1600萬(wàn)平方米、竣工約2800萬(wàn)平方米,而成交的商品住宅,則只有2097.99萬(wàn)平方米,不足1/2。廣州在2月進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查則表明:在廣州市108個(gè)主流在售樓盤(pán)中,與2007年10月前后的房?jī)r(jià)相比,有1個(gè)樓盤(pán)跌幅超過(guò)50%,17個(gè)樓盤(pán)跌幅在20%~40%之間,44個(gè)樓盤(pán)跌幅在20%以內(nèi)。而跌幅最大的前10個(gè)樓盤(pán),每個(gè)跌幅都超過(guò)29%。另外,有21個(gè)樓盤(pán)房?jī)r(jià)已經(jīng)止步,15個(gè)樓盤(pán)處于斷貨階段,只有不到一成,即10個(gè)樓盤(pán)房?jī)r(jià)還在弱勢(shì)上漲。
當(dāng)然,這還不能叫崩潰,只能叫僵局。但對(duì)泡沫原理略知一二的人都明白,泡沫一旦不再繼續(xù)增大,距離崩潰也就只差那么一點(diǎn)點(diǎn)了,而這次大地震,就成了捅破泡沫的那個(gè)“針尖”。
地震的影響力,主要就在于它直接作用于人們的心理預(yù)期:在地震的毀滅性后果面前,樓市永遠(yuǎn)上漲,房子可以永遠(yuǎn)保值的神話破滅了,樓市作為投機(jī)工具的價(jià)值和有效性也受到了根本性的挑戰(zhàn)。如成都的不少高檔住房,在地震中都出現(xiàn)了裂縫,這不僅讓業(yè)主產(chǎn)生了嚴(yán)重的不安全感,而且其投資的價(jià)值也大大下降了。一個(gè)自然的疑問(wèn)是:中國(guó)房地產(chǎn)大發(fā)展的30年,恰恰是地震活動(dòng)比較平穩(wěn)的30年,這些像變魔術(shù)一樣從地下冒出來(lái)的樓房,其抗震性能究竟如何?
除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,大部分人對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答恐怕都是否定的。如此一來(lái),人們產(chǎn)生樓市將要下跌的心理預(yù)期也就不可避免,樓市泡沫的破裂隨之而來(lái)。