五論房價的整體下跌已成定局

目前，我國許多城市的“房價收入比”已經(jīng)超出國際標準至少3倍以上。這意味著，能夠買得起住房的只能是少數(shù)高收入者，而高收入者自住性住房問題已基本解決，其購房行為主要是為了投機或投資，這構(gòu)成高房價脆弱的基礎(chǔ)。

加之社會保障不健全導致民眾收入向教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的分流，及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡等問題，中國房價的整體下跌趨勢已經(jīng)難以避免。

本人在《上海證券報》先后發(fā)表四篇論房價走勢的文章，分別從資金、供求關(guān)系、成本、保障住房角度入手，推斷我國房價的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。在這期間，越來越多的學者開始支持我的觀點。北京師范大學經(jīng)濟與工商管理學院金融研究中心主任鐘偉最近提出，現(xiàn)在房價沒有調(diào)整的城市都將會調(diào)整，這個調(diào)整將會發(fā)生在今年第三季度或第四季度。他認為，2006年、2007年房價過快上漲，開發(fā)商獲利過多是房價調(diào)整的主要原因。

鐘偉先生和我在對房價走勢的判斷上基本一致，但關(guān)于調(diào)整原因，我更傾向于認為，房價持續(xù)上漲遠離民眾的實際購買力才是房價步入調(diào)整的根源。今天，我就從購買力角度入手，對房價走勢作進一步的分析。

住房有三大功能：居住、投資和投機，其中，居住功能是基礎(chǔ)，其他兩大功能都是建立在住房居住功能基礎(chǔ)上的。當住房作為居住功能而存在的時候，它就是消費品，而消費品的價格是由消費者的實際購買力水平所決定的。

國際上一般用“房價收入比”來表示房價的合理性與消費者的實際購房能力。所謂“房價收入比”是指一個地區(qū)的住房平均價與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。1996年，聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進行調(diào)查后認為，一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。發(fā)達國家的住房市場，其“房價收入比”基本上在這個范圍內(nèi)。比如美國，其“房價收入比”平均為2.8倍。

針對我國的現(xiàn)實情況，國際專家(包括世界銀行專家)給出的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍，也就是一個家庭3年到6年的收入，可以購買一套住房。據(jù)有人考證，3至6倍的“房價收入比”出自20世紀90年代初的世界銀行專家AndrewHamer，他在進行中國住房制度改革研究時，提出了這個被世行認為“比較理想”的比例，而這個比例得到了中國政府的認同。1998年，國務(wù)院23號文提出，一個地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房，其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當時規(guī)定的經(jīng)濟適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的“中低收入家庭”。

“房價收入比”定為4倍，是有關(guān)部門經(jīng)過綜合評估后得出的結(jié)論。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區(qū)的“房價收入比”，甚至達到了30倍至50倍以上。這說明，以國際上通用的“房價收入比”這個標尺來衡量，我國房價已經(jīng)遠遠超出了民眾的實際購買力。

而且，在作出這一比較的時候，我們其實還忽略了一個隱性因素，即社會保障產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量。

在歐美等發(fā)達國家，由于教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，基本上都由財政負責提供，民眾高枕無憂，其收入的實際含金量非常高，換句話說，其收入的絕大部分可以用于消費。也正因為此，美國人一向喜歡大手花錢，甚至常?；ǖ貌幻晃囊舱諛訜o憂無慮，其原因就在于有社會保障這座靠山。而在我國，由于社會保障性產(chǎn)品的供應(yīng)尚不健全，民眾很大程度上需要通過自己“籌備”資金以彌補社會保障缺口。而伴隨著教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的市場化改革，20年中，我國教育學費上漲了25倍，醫(yī)療費用上漲了19倍。這意味著，民眾的收入并不能完全用于購買住房，還必須應(yīng)對這些必需的開支。