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房價下跌暴露金融風(fēng)險 可能出現(xiàn)中國式次貸危機(jī)

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2008-07-09   瀏覽次數(shù):2496

“持續(xù)緊縮的貨幣政策使開發(fā)商的融資難度加大,建安、人工成本的上升使開發(fā)商所需的資金增加,房地產(chǎn)市場滑坡讓開發(fā)商的處境更加

“持續(xù)緊縮的貨幣政策使開發(fā)商的融資難度加大,建安、人工成本的上升使開發(fā)商所需的資金增加,房地產(chǎn)市場滑坡讓開發(fā)商的處境更加艱難,樓盤銷售不暢,開發(fā)商的資金壓力將進(jìn)一步加大?!苯?jīng)濟(jì)學(xué)博士、中南財經(jīng)政法大學(xué)新華金融學(xué)院房產(chǎn)研究室主任王凌云7月4日在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時做如是表示。

    “房地產(chǎn)市場滑坡對銀行的影響不容忽視。”王凌云對記者表示,一方面,房地產(chǎn)相關(guān)貸款是銀行的重要資產(chǎn),房地產(chǎn)市場滑坡,相應(yīng)的貸款也會減少,會使銀行的盈利下降;另一方面,已發(fā)放的貸款風(fēng)險會上升。“房價下降,銷售不暢,開發(fā)商資金回籠慢,開發(fā)貸款的償還來源難以保證。而且房地產(chǎn)價格下降可能使房地產(chǎn)消費貸款的違約率上升?!?

    國泰君安證券研究所日前發(fā)布報告稱,2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元,相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。報告中說,由于去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力,今年7-9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候。一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限,房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。

    “由于價格是市場最基本的信號,所以要判斷房地產(chǎn)市場處于何種狀態(tài),從房價入手最為簡潔和準(zhǔn)確?!?月5日,房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時認(rèn)為。

    章林曉對記者分析:當(dāng)前,中國許多城市的房價波動表現(xiàn),無法用“房價收入比”理論和“房價房租比”理論來解釋,而惟有用“追漲殺跌”的理論才能解釋得通。此時住房主要是作為投機(jī)品存在的。住房作為投機(jī)品時,房價就主要取決于人們的心理預(yù)期了,此時住房是否值得購買取決于住房能否以高于取得成本賣出去。

    章林曉說,現(xiàn)在許多金融界人士認(rèn)為,只要房價跌幅不超過首付款比例,房價下跌對銀行就不會構(gòu)成威脅。這種靜態(tài)分析房價下跌的思路是相當(dāng)危險的。

    他指出,在投機(jī)力量占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)市場,如果沒有非常強(qiáng)有力的調(diào)控措施,房價一旦開始下跌是很難剎得住的,房價將會是螺旋下跌直至崩潰。

    “不跌則已,跌則崩潰,這是由投機(jī)性市場投機(jī)性資金的本質(zhì)特性決定的。這也是香港房地產(chǎn)泡沫破滅后,房價從1999年最高峰開始持續(xù)下跌,6年來跌幅累計高達(dá)65%的根本原因。歷史上這樣的例子并不鮮見?!?

    “房地產(chǎn)市場的崩潰會直接"劍指"我國經(jīng)濟(jì)的"心臟"??金融?!闭铝謺员硎?,國內(nèi)商業(yè)銀行普遍偏愛以房地產(chǎn)作為貸款抵押物,而且房地產(chǎn)作為抵押物的貸款所占總貸款比重估計不會低于60%。另外,商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時,一般都是按照房地產(chǎn)的評估價格,乘以貸款價值比率在我國一般是50%-80%確定貸款額度,不論是社會評估機(jī)構(gòu)還是商業(yè)銀行內(nèi)審部門在評估房地產(chǎn)價格時,普遍采用的都是市場比較法,而市場比較法的最大缺陷是不能識別房地產(chǎn)泡沫。

    中國社科院金融研究所研究員易憲容也曾于7月2日在中國經(jīng)濟(jì)時報撰文指出:從住房抵押物的風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸的風(fēng)險、個人住房按揭貸款的風(fēng)險來分析,房價下跌不僅會導(dǎo)致住房抵押物的價值下跌,也會導(dǎo)致土地價格的下降而放大銀行信貸的風(fēng)險。

    出現(xiàn)中國式次貸危機(jī)風(fēng)險多大?

    “由于國際、國內(nèi)因素的影響,時至今日,如果再不及時采取有效措施,中國式次貸危機(jī)將不可避免。

”章林曉表示。

    他對記者分析,國際方面對我國經(jīng)濟(jì)最大的影響因素目前主要有兩個,一是美國次貸危機(jī)的影響;二是國際油價的高升。美國次貸危機(jī)拖累了世界經(jīng)濟(jì),直接影響到我國的出口;而國際油價的高升,勢必造成我國CPI居高不下。

    國內(nèi)方面對我國經(jīng)濟(jì)目前最大的影響因素,主要是房地產(chǎn)市場的滑坡和部分生產(chǎn)要素價格的上漲。房地產(chǎn)市場的滑坡,直接影響金融;部分生產(chǎn)要素價格的上漲,其實是一種補(bǔ)償性上漲,意味著我國過去那種人為壓低生產(chǎn)要素價格的發(fā)展模式,現(xiàn)在已經(jīng)走到了盡頭。

    章林曉認(rèn)為:不論是國際高油價導(dǎo)致的輸入型通脹,還是生產(chǎn)要素補(bǔ)償性上漲造成的成本推動型通脹,緊縮性的貨幣政策都是無能為力的?,F(xiàn)在,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)滯脹的苗頭已經(jīng)十分明顯。

    “現(xiàn)在,半停產(chǎn)、停產(chǎn),企業(yè)"異常倒閉"浪潮已從珠三角開始蔓延到長三角。收入下降,生活成本上升,我國許多"房奴"家庭現(xiàn)金流崩斷的風(fēng)險已經(jīng)日漸顯現(xiàn),如果再逢持續(xù)"加息"的影響,最終必然會出現(xiàn)大面積的"斷供"現(xiàn)象,出現(xiàn)中國式的次貸危機(jī)也就不可避免了?!?

    與章林曉的觀點不同,王凌云認(rèn)為:美國的次貸危機(jī)源于國際油價連續(xù)上漲導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)放緩及房地產(chǎn)市場的低迷,中國當(dāng)前的處境與其有一定的相似之處,但中國出現(xiàn)次貸危機(jī)的可能性很小。

    王凌云分析說,美國的次貸機(jī)構(gòu)主要是為信用評級較低的借款人提供購房貸款,這就使得次貸機(jī)構(gòu)的貸款整體風(fēng)險程度較高。一旦出現(xiàn)市場變化,違約可能就會發(fā)生。

    而在中國,房地產(chǎn)消費貸款主要由銀行發(fā)放,確實存在某些銀行在放貸時對借款人的信用審查不嚴(yán)格的情況,但貸款中大多數(shù)借款人的信用級別很高,這樣一來房地產(chǎn)消費貸款的整體風(fēng)險不算太高,而且房地產(chǎn)相關(guān)貸款一般控制在銀行資產(chǎn)的30%以內(nèi),房地產(chǎn)市場的變化對銀行的沖擊就不會太大。

    此外,一般來說違約的高發(fā)人群主要是以投資為目的的購房者,而以自住為目的的購房者的違約可能性很小。目前我國大部分購房是自住性的,投資性購房不是主流,所以中國發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很小。

 
   

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