房價倒掛折射觀念變化
北京的小劉正準備購置一套新房。財力有限的他最初將目標鎖定在了二手房上。實地看房后，讓小劉頗感驚訝，“原本以為二手房能便宜些，結(jié)果一看，同一區(qū)域，二手房價格居然比新房還高”。
像小劉遇到的這種房價倒掛現(xiàn)象，正在北京、深圳、上海等一線城市出現(xiàn)。除了二手房比新房價格高外，同一個樓盤，二期比一期房價低，三期比二期房價低的情況也時有出現(xiàn)。
《市場報》記者目前專訪過的美景東方三期，就是這種情況，剛開盤時的價格在1.8萬元/平方米，由于受市場因素的影響，目前的價格已經(jīng)調(diào)整到了1.7萬元/平方米左右。禧福匯，從2萬元/平方米調(diào)到1.8萬元/平方米。在部分一手樓盤價格略有下調(diào)的情況下，同區(qū)域的二手樓盤的價格卻一路漲勢，如山水文園的二手市場買賣均價已經(jīng)達到2.3萬元/平方米。
我愛我家的工作人員告訴《市場報》記者，出現(xiàn)房價倒掛，是多種因素綜合作用的結(jié)果。首先，部分開發(fā)商需要迅速回籠資金，所以出現(xiàn)部分一手樓盤打折調(diào)價的現(xiàn)象。其次，二手房業(yè)主大都沒有嚴重的資金壓力，雖也出現(xiàn)了議價松動，但幅度有限，因此二手房成交價相對穩(wěn)定。此外，從市場情況來看，目前很多一手樓盤是期房，不能立即入住，購買人群要面臨諸多不確定因素，購買二手房，既可以預(yù)防風險，又可以即買即住。
有分析人士認為，新房和二手房房價倒掛，透露出一個重要信號，就是置業(yè)者的購房觀念正在發(fā)生改變。僅在一年前，大多數(shù)置業(yè)者的想法，是在近郊房價相對低廉的地方購買住房，把省下的余款購置一輛汽車。被戲稱為“開車進城去上班”。然而，隨著近來油價的一路飆升，出行交通成本明顯增加。同時，隨著一系列地鐵新線路的陸續(xù)開通，城中住戶的交通困擾有望得到部分緩解。在這樣新情況下，不少購房者表示，“權(quán)衡利弊，在城內(nèi)即使買個二手房，也比在郊區(qū)買新房劃算”。越來越多的購房者正從注重房屋的新舊、面積的大小，轉(zhuǎn)向注重交通狀況、社區(qū)配套設(shè)施等與實際生活品質(zhì)更多相關(guān)的方面。
購房消費更趨謹慎
置業(yè)者購房觀念的改變，以潤物細無聲的方式，影響著樓市的變化，并在諸多細節(jié)方面一一呈現(xiàn)出來。
通過北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會公布的2008年1至6月份網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)可以看出，上半年北京二手房房屋吸納率為85.9%，較去年同期的55.1%上漲了30.8個百分點，其中以總價在60萬元以下的房產(chǎn)房屋吸納率最高，為104.6%。顯然，房屋的吸納率越高，說明市場的消化程度越好，消費者的可接受度越大。該數(shù)據(jù)顯示，在成交量低迷，市場觀望情緒濃重的情況下，越來越多的剛性需求購房者將購房意向轉(zhuǎn)移到二手房市場，特別是60萬元以下的中小戶型。記者走訪了京城的幾處樓盤，售樓人員介紹說，雖然整體成交量在萎縮，但相對來說，八九十平方米中小戶型樂觀些。
“鏈家地產(chǎn)”的工作人員向《市場報》記者表示，自去年年底以來，受政策影響，房產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，業(yè)內(nèi)外對于房產(chǎn)市場的走勢論爭不斷，而購房者以及賣房者的陣營也出現(xiàn)分化。部分不急于買房的消費者選擇觀望，而二手房業(yè)主寧可“轉(zhuǎn)售為租”，也不希望降價出售。
研究人員認為，目前市場上大多是剛性的自住購房需求，購房者在滿足自身需求的同時，開始關(guān)注房產(chǎn)的抗跌性。房產(chǎn)的位置、配套是衡量房產(chǎn)抗跌與否的重要標志，因此，位于市區(qū)、大型居住社區(qū)等生活配套和商業(yè)配套齊全區(qū)域里的二手房成交比重出現(xiàn)上漲。這些變化都是購房行為趨于理性的表現(xiàn)。
在尚不明朗的市場走勢面前，購房者的謹慎行為讓一些房產(chǎn)代理商開始感到壓力。用混跡京城房產(chǎn)市場多年的王女士的話講，“買房的人不好忽悠了”。一些購房者干脆買房變租房，等房價走勢清晰后再做打算。等不及的購房者則更注重方便、實用，而不是一步到位。同時也開始考慮到養(yǎng)房成本?！百I房和買車一樣，不但要買得起，還要養(yǎng)得起。社區(qū)越大，使用和維護成本越大”，王女士最近經(jīng)常聽到客戶這樣的答復(fù)。
不僅普通購房者觀念變了，就連投資客也改變了盲目跟進的投資策略。北京地產(chǎn)圈曾經(jīng)流行一句話：“多貴的房子都有人買，而且都賣的很好”。對高檔房產(chǎn)的熱衷可見一斑。而眼下，昔日的熱度不在。記者側(cè)面打聽到幾個高檔樓盤，成交量較普通樓盤更為慘淡。據(jù)稱，不少投資客一貫認為首都土地資源稀缺，房價會一路漲勢，只要買進就能增值，但目前樓市的膠著狀態(tài)，讓投資客們不敢輕舉妄動。
救市論調(diào)有悖理性回歸
與公眾購房行為趨于理性密切相關(guān)的，是整個房產(chǎn)市場理性回歸的大背景。但令人擔憂的是，剛有理性回歸跡象，要求政府“救市”的呼聲便響起。所謂的救市理由簡而言之：一是房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟及經(jīng)濟增長的貢獻巨大，二是不及時救市，可能會摧毀銀行信貸體系。
中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授對此表示，綜合來看，房價適度下跌不會導(dǎo)致銀行出大問題。我國近幾年房地產(chǎn)市場泡沫嚴重已是不爭的事實，政府為此采取了稅收、金融等多方面措施遏制房價的過快上漲，其目的就是為了擠出泡沫、讓房價回歸至合理水平。就全國而言，目前宏觀調(diào)控的目標并未實現(xiàn)，談房地產(chǎn)救市為時過早。
圈內(nèi)人賈圖也認為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會埋下更大的隱患。房地產(chǎn)市場目前成交量低迷，正是市場步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號。這不僅不值得擔憂，反而應(yīng)該欣慰，這說明市場的力量在悄然發(fā)揮作用，而自然調(diào)整所帶來的負面影響永遠是最小的。
眾所周知，目前全國房價依然高挺，降價的只是局部城市。以北京來看，也僅僅是成交低迷，增幅放緩，但房價仍然高位運行，并未下跌。眼下的調(diào)整對市場、政府以及開發(fā)商無疑都是好事，調(diào)整的過程就是理性回歸的過程。只有企業(yè)和消費者同時回歸理性，一個行業(yè)才能持續(xù)健康發(fā)展。
