房地產(chǎn)市場DD未來將催生三大趨勢

內(nèi)容提要：我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。目前的狀況標(biāo)志著房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長達(dá)10年的房價(jià)上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。經(jīng)過房地產(chǎn)大的調(diào)整洗禮后的理性回歸，我國的房地產(chǎn)業(yè)將催生以下三大趨勢：即土地要素市場的規(guī)范化、房地產(chǎn)企業(yè)的集約化和房地產(chǎn)開發(fā)融資模式的創(chuàng)新。

我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，以房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府為代表的多方和以消費(fèi)者、中央政府、新聞媒體為代表的空方的較量格局正逐漸向有利于空方的趨勢轉(zhuǎn)化。但政策變數(shù)仍然存在，美國次貸危機(jī)對美國經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)的影響到現(xiàn)在仍然余震不斷，而中國房地產(chǎn)市場也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)基因，同時(shí)，從國內(nèi)市場看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新的分析報(bào)告，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策面、消費(fèi)者的需求和供給方的資金困境都難以支持房價(jià)的持續(xù)高漲?？梢?，如果政策面不發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)市場的多空較量將持續(xù)對空方較有利的格局。我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的考驗(yàn)。

但房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，特別是對我國這樣一個(gè)人口眾多、城鎮(zhèn)化趨勢加快、經(jīng)濟(jì)和社會快速發(fā)展的國家，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位是不容置疑的。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評稱，目前的狀況標(biāo)志著房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長達(dá)10年的房價(jià)上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。經(jīng)過房地產(chǎn)大的調(diào)整洗禮后的理性回歸，我國的房地產(chǎn)業(yè)將催生以下三大趨勢：即土地要素市場的規(guī)范化、房地產(chǎn)企業(yè)的集約化和房地產(chǎn)開發(fā)融資模式的創(chuàng)新。

一、土地要素市場的規(guī)范化

房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題是土地的供給和管理問題。沒有哪一項(xiàng)生產(chǎn)要素像土地那樣稀缺和受到追捧,也沒有哪一種產(chǎn)品像住宅那樣大江南北、舉國上下排隊(duì)搶購。目前全國用地中房地產(chǎn)開發(fā)用地比例已經(jīng)達(dá)到30%，比例不可謂不小，但仍然供不應(yīng)求，其原因可能是土地沒有得到有效利用，或開發(fā)商坐等漲價(jià)。為提高土地利用效率，政府采取了許多規(guī)范和管理措施。2006年10，出臺了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，主旨是控制工業(yè)用地的土地使用率，并沒有對房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)造成太大負(fù)面影響，相反，房地產(chǎn)用地比例因此而有所增加。2007年9月，國土資源部先后出臺了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)和《關(guān)于認(rèn)真貫徹<國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》(236號文)，嚴(yán)格制止假招拍掛行為，嚴(yán)格按已完成拆除平整的“凈地”分宗出讓、嚴(yán)格單宗土地出讓規(guī)模、嚴(yán)格限定土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間、加大閑置土地處置力度。2007年10月，國土資源部對土地違法違規(guī)問題進(jìn)行執(zhí)法檢查，重點(diǎn)之一是土地違法違規(guī)的第二主體--房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)行為、打擊囤地行為。2008年年1月，國務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無償收回。應(yīng)該說，目前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題很大程度上是土地的規(guī)范化過程。在房地產(chǎn)行業(yè)，土地的征用、審批、規(guī)劃的修改，土地的供應(yīng)以及地籍管理各個(gè)環(huán)節(jié)，都存在不規(guī)范甚至腐敗的問題。沒有有效的供應(yīng)體系，目標(biāo)市場土地原材料不充足，帶來了市場嚴(yán)重失衡只是其中一個(gè)方面，而沒有將土地要素納入規(guī)范的、科學(xué)的軌道，是土地行業(yè)出問題的根本所在。因此，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸，將從法律、制度、審批、規(guī)劃、管理方式催生土地要素的規(guī)范化將是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然

二、房地產(chǎn)企業(yè)集約化求變

我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題有大的環(huán)境變化的問題，也有發(fā)展不規(guī)范問題，但我國的房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入管理不嚴(yán)格、對房地產(chǎn)開發(fā)商的能力、資質(zhì)管理不到位、全民搞房地產(chǎn)不能不說是重要的原因。我國的房地產(chǎn)企業(yè)整體規(guī)模較小，全國有6萬多家開發(fā)商，行業(yè)集中度極低，自然開發(fā)能力、管理能力、市場運(yùn)作能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，銀行信貸自然成為開發(fā)商的主要資金來源。此外，房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的預(yù)期造成需求的泡沫化，購房的非理性、投機(jī)、預(yù)支消費(fèi)都加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，銀行房地產(chǎn)按揭貸款、低首付甚至打擦邊球做高房價(jià)的“零首付”，不僅助長了房地產(chǎn)市場的投機(jī)之風(fēng)，透支了住房市場的正常需求，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的暴利行情。而經(jīng)過這一輪的洗禮，將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的分水嶺，小的房地產(chǎn)企業(yè)、資金實(shí)力弱的企業(yè)、管理能力弱的企業(yè)、市場運(yùn)作能力弱的企業(yè)將失去生存的可能，而大的企業(yè)、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)、管理能力強(qiáng)的企業(yè)、市場運(yùn)作能力強(qiáng)的企業(yè)將通過兼并重組、項(xiàng)目整合、土地購并做大做強(qiáng)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的集約化經(jīng)營?？梢哉f，能在這一次動(dòng)蕩中生存下來房地產(chǎn)企業(yè)都將有輝煌和光明的未來。

三、房地產(chǎn)開發(fā)和融資模式將發(fā)生創(chuàng)新

我國房地產(chǎn)金融最大的問題是房地產(chǎn)金融體系殘缺，房地產(chǎn)開發(fā)資金有９５％來自商業(yè)銀行，銀行獨(dú)大的局面致使房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行，一旦宏觀金融形勢和政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)將難以獲得銀行資金的繼續(xù)支持，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的中斷，甚至破產(chǎn)。同樣，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也將向銀行集中，目前房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，部分區(qū)域房價(jià)連續(xù)下跌，一旦房價(jià)下跌超過２０％至３０％，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，銀行將大面積出現(xiàn)壞賬，開發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)移給了商業(yè)銀行。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本和資金密集型行業(yè)，僅僅依靠銀行的單一投融資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將催生房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和融資模式的創(chuàng)新，即房地產(chǎn)金融體系的資金來源應(yīng)更加多元化和社會化。房地產(chǎn)金融逐步從以銀行為主的中介服務(wù)，轉(zhuǎn)向以非銀行金融機(jī)構(gòu)為主的中介服務(wù)：一是調(diào)整房地產(chǎn)金融及其中介服務(wù)業(yè)的管制框架和相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)資本來源的多元化。在明確行業(yè)規(guī)范和經(jīng)營資質(zhì)的前提下，放松進(jìn)入管制，擴(kuò)大非公有經(jīng)濟(jì)進(jìn)入的比重，形成多元經(jīng)濟(jì)主體參與的充分競爭的格局。二是增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等合作和融資方式，以弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的自我資金生成和發(fā)展能力。三是實(shí)行引進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作伙伴機(jī)制和方式，包括銀行機(jī)構(gòu)、信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司和房地產(chǎn)管理公司等進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作，以提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能力和管理能力。四是拓展房地產(chǎn)的債券融資工具，房地產(chǎn)企業(yè)通過債券拿到長期的貸款或資金，以促使房地產(chǎn)企業(yè)建立長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)和長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。在金融機(jī)構(gòu)專業(yè)服務(wù)與房地產(chǎn)金融中介服務(wù)的共同作用下，房地產(chǎn)金融體系的資金來源應(yīng)更加多元化和社會化，同時(shí)，房地產(chǎn)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，被有效地從單一的銀行體系分離出來，避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行單一支撐的房地產(chǎn)金融體系中的聚集。

注：文中引用數(shù)據(jù)來源于公開報(bào)紙報(bào)道。

2008年18期