樓市調(diào)整:共識之下有懸疑 何時買房到底聽誰的

現(xiàn)在要不要買房？何時買房？在觀望情緒籠罩下的樓市，這些問題變得復雜起來。房地產(chǎn)開發(fā)商近期的交鋒論戰(zhàn)更是一石激起千重浪，揭開樓市“不正常發(fā)展”內(nèi)幕的同時，也讓人看到，調(diào)整中的樓市充滿懸疑。

買與不買的糾葛

就在這兩天，買不買房的問題又在福州市民游淑芳家掀起一陣波瀾?！百I不買房，在我們家至少商量了3次?！庇问绶紵o奈地說。

第一次是在去年上半年，游淑芳的兒子剛結婚，家里花了不少錢，還買不買房全家意見不同，最終因為首付房款數(shù)額過大而放棄；第二次是去年年底，在買與等待的選擇中，房價仍是只見漲不見跌；第三次是在今年春節(jié)前后，圍著電視機看完房地產(chǎn)開發(fā)商們的精彩論戰(zhàn)后，游淑芳一家商討再三，最終傾向了“三四年后再買房”的建議。

現(xiàn)在游淑芳與兒子、兒媳一起擠在一套70平方米的房子里，那還是上個世紀90年代初游淑芳單位分配給她的福利房。游淑芳說，她家的收入狀況在福州“比上不足，比下有余”，她和丈夫都是事業(yè)單位的正式職工，兒子大學畢業(yè)兩年也有一份收入穩(wěn)定的工作，但想買個大一點兒的新房仍有一定的困難。

像游淑芳這樣改變購房計劃的家庭不在少數(shù)，但三四年后能不能買到稱心如意的新房，多數(shù)人心里還真是沒有底?！捌鋵崳覀兙椭荒軟Q定現(xiàn)在不買房，沒有能力決定什么時候能買房。”游淑芳在買房的問題上信心越來越不足。

閩江學院經(jīng)濟師林忠華認為，暫且不論開發(fā)商建議“三四年后再買房”是否是為了提高自身的社會形象和企業(yè)的美譽度，單從建議的本身就揭示出一個不爭的事實：在當前高房價的壓力下，有經(jīng)濟能力買房的人都已經(jīng)先買了，能力不足的都已經(jīng)買不起房了。

房地產(chǎn)需找到新的發(fā)展平衡點

廈門大學教授陳培愛分析，去年下半年國家出臺一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策以來，國內(nèi)大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)“量縮價漲”的行情，市場觀望情緒難以消除。受政策和市場兩頭夾擊的房地產(chǎn)業(yè)應順從宏觀調(diào)控的大勢，從服務社會與經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)，找到新的發(fā)展平衡點。

陳培愛告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展平衡點可以參照兩個指標體系。一是，居民家庭收入和月供住房貸款之間的比例關系要保持在一個合理的范圍。家庭收入與月供比值數(shù)字越小，表明購房者月供的壓力越大。以廈門為例，當前這個比值大約是1.5，也就是說家庭66％的收入要用來供房，這顯然很不合理。按國際上經(jīng)驗數(shù)據(jù)統(tǒng)計來講，合理的比值是3，也就是說家庭的三分之一收入用來供房。

二是，一個城市的房價與普通居民收入之間的比值也要合理。這個比值目前也是國際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標之一。按世界銀行公布的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在2到5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3到6倍之間。目前，我國大多數(shù)城市的房價收入比平均在8倍，房價高得離譜，只會對社會和諧發(fā)展造成破壞，也將打擊樓市重上正軌的信心。

樓市調(diào)整：共識之下有懸疑

目前，不論房地產(chǎn)市場走勢存不存在“拐點”，“何時買房”的論戰(zhàn)是否持續(xù)，業(yè)已達成的共識是，樓市需要調(diào)整。但在如何調(diào)整的關鍵問題上，開發(fā)商們要么語焉不詳，要么分歧甚大，這給新一年樓市發(fā)展留下諸多懸疑。“樓市依舊處于賣方市場的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)找到新的發(fā)展平衡點將更多地取決于地方政府和開發(fā)商的社會責任意識?！标惻鄲壅f，地方政府在規(guī)劃保障性住房建設時，必須根據(jù)人口比例合理建設，及時公布建設進度計劃，過多或過少的保障住房建設，都可能對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生負面影響。開發(fā)商必須將住房產(chǎn)品的利潤控制在合理范圍內(nèi)，大力改善住房品質(zhì)，提高性價比。但房地產(chǎn)業(yè)能否及時跟上改進，現(xiàn)在仍未可知。

據(jù)福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠觀察，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上真正在博弈的是房地產(chǎn)開發(fā)商和金融部門。王阿忠認為，受到美國房地產(chǎn)市場的次信貸危機影響，我國各大銀行的房貸政策在一步步收緊。正因為這樣，開發(fā)商的融資渠道被“堵”了，國內(nèi)許多城市頻頻出現(xiàn)新年第一撥土地交易以“流拍”告終的慘淡局面，大多數(shù)開發(fā)商開始加入了觀望的行列。接下來，金融部門將會把房地產(chǎn)行業(yè)帶向何方，還不能完全看得出來。

樓市走向在不同地區(qū)的表現(xiàn)存在較大差異，近一段時期，在深圳、上海等個別大城市，房價似乎顯露出了降價的疲態(tài)，而在大多數(shù)中等規(guī)模的城市，房價依然保持“向上走”的趨勢。林忠華認為，這可能導致的結果是，房地產(chǎn)開發(fā)商將重新調(diào)整在不同地區(qū)的投資布局，樓市整體走向可能更加撲朔迷離。