只要油價(jià)接軌房?jī)r(jià)必定暴跌 廣東就是個(gè)典型例子

有關(guān)房?jī)r(jià)何時(shí)下跌的問題現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為了國(guó)內(nèi)油價(jià)何時(shí)放開的問題。對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格，我總結(jié)成一句話：“油價(jià)接軌，房?jī)r(jià)暴跌”。高油價(jià)擊潰了美國(guó)經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式，引爆了次級(jí)債危機(jī)，歐盟在《京都議定書》的約束下，提前適應(yīng)了高油價(jià)的挑戰(zhàn)，因此經(jīng)濟(jì)總體保持了健康運(yùn)行。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)還很難適應(yīng)高油價(jià)，這就是為什么一季度以來全國(guó)鬧油荒最嚴(yán)重的廣東房?jī)r(jià)下跌最猛的原因。

我最近準(zhǔn)備改行，離開股市去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這并非因?yàn)槲铱纯展墒卸春梅康禺a(chǎn)業(yè)，而是我認(rèn)為此時(shí)此刻的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)比股市更需要有創(chuàng)新的金融工具來化解這些年累積起來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。未料，大多數(shù)人聽說了我的決定之后，首先問我：“房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)下跌？”他們不想聽我的論證，只是希望我把房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)測(cè)化作一句最簡(jiǎn)單的話，“就像你預(yù)測(cè)股市時(shí)常說的通脹無(wú)牛市那樣直截了當(dāng)”。我理解這些朋友對(duì)于金融學(xué)的美妙框架和理論或者政府的復(fù)雜條例及政策都不太關(guān)心。所以，我打算先回答他們最關(guān)切的問題。

對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格，我總結(jié)成一句話：“油價(jià)接軌，房?jī)r(jià)暴跌?！?

近3年多來，我一直認(rèn)為：只有當(dāng)人民幣對(duì)一籃子貨幣升值才會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，除此之外的其他任何政策都只是讓政府增加稅收，或者讓國(guó)有商業(yè)銀行增加利息收入。自從人民幣匯率改革以來，大家沒有看到房?jī)r(jià)下跌，就是因?yàn)槿嗣駧旁趯?duì)美元保持穩(wěn)步升值的同時(shí)，美元對(duì)各主要國(guó)家貨幣快速貶值，致使人民幣實(shí)際有效匯率不升反貶。新任商務(wù)部部長(zhǎng)已明確表示：反對(duì)人民幣快速升值。由此可以判斷，人民幣升值之后房?jī)r(jià)將下跌的預(yù)測(cè)基本前提已經(jīng)不能成立。

在我看來，貨幣就如同一把尺子，用來度量房?jī)r(jià)時(shí)，如果尺子縮短了（貶值了），那么房?jī)r(jià)該就上漲；如果尺子拉長(zhǎng)了（升值了），那么房?jī)r(jià)就該下跌。但是，近日有朋友指出我的這個(gè)分析存在缺陷。美國(guó)房?jī)r(jià)在急速下跌，而美元同時(shí)也在貶值。按照我上述的理論，美元貶值時(shí)美國(guó)房?jī)r(jià)不是該上漲嗎？對(duì)此，我必須做個(gè)全面的分析，來答復(fù)這位細(xì)心的朋友。

從2001年起，美元進(jìn)入貶值通道。一開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了繁榮，一切看上去都是那么完美、那么符合金融學(xué)的規(guī)范：當(dāng)一國(guó)貨幣貶值幅度高于其國(guó)債利率時(shí)，該國(guó)出現(xiàn)通貨膨脹的壓力。但是，好景不長(zhǎng)，石油價(jià)格的上漲擊潰了美國(guó)的地產(chǎn)繁榮，導(dǎo)致了次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無(wú)不依賴于低油價(jià)，2002年，國(guó)際油價(jià)大約處于每桶25美元的水平，消費(fèi)者的汽油支出在低油價(jià)時(shí)代只占其個(gè)人收入一個(gè)比較小的比例，企業(yè)得以低成本投資擴(kuò)張。這就是說，在低油價(jià)時(shí)代，美國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)模式得以持續(xù)，無(wú)需大規(guī)模的技術(shù)革命。但是，對(duì)沖基金們不答應(yīng)這個(gè)模式。他們執(zhí)行了雙做多的對(duì)沖交易策略：同時(shí)做多道瓊斯和石油。他們的邏輯是：如果油價(jià)下跌，美國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)繁榮，道瓊斯股票就會(huì)上漲，其漲幅的絕對(duì)值應(yīng)該大于油價(jià)跌幅；如果油價(jià)上漲，道瓊斯代表了美國(guó)最有競(jìng)爭(zhēng)力的、最能夠克服高油價(jià)的生產(chǎn)模式，其跌幅的絕對(duì)值應(yīng)該小于油價(jià)的漲幅。這應(yīng)該是個(gè)穩(wěn)賺不賠的對(duì)沖交易策略（具體的交易利潤(rùn)取決于道瓊斯和石油之間的對(duì)沖比例）。

因此，道瓊斯雖然有小幅度下跌，而石油卻從每桶不到30美元漲過了每桶120美元。高油價(jià)擊潰了美國(guó)經(jīng)濟(jì)原有的運(yùn)行模式，美國(guó)其他經(jīng)濟(jì)單位無(wú)法通過提高勞動(dòng)生產(chǎn)率來克服高油價(jià)，其投資回報(bào)率下降，資本開支減少。

在這兩者相互作用下，房?jī)r(jià)下跌，次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)。我可能是國(guó)內(nèi)最早提出油價(jià)上漲與供求關(guān)系無(wú)關(guān)，與中東局勢(shì)無(wú)關(guān)的人。2004年初我接受一家周刊的采訪時(shí)就說：石油背后的黑手是對(duì)沖基金。