透視樓市低迷背景下的政府“救市”爭議

在全國房市冷卻之時，地方政府如何利用適當?shù)恼哒{(diào)控把房地產(chǎn)市場帶入理性發(fā)展的軌道？如何在穩(wěn)定“支柱性行業(yè)”發(fā)展的同時保障市民合理的“居住權(quán)”？

進入2008年，中國各地的樓市低迷已成為不爭的事實。在樓市降價潮四處蔓延的同時，更多的購房者卻在堅定持幣待購的決心。在這種情況下，不少地方政府悄然推出了一系列刺激樓市消費的優(yōu)惠政策。這些在中國房市高位調(diào)整期間采取的“救市”措施，動機和時機是否恰當，引發(fā)了社會各界的爭議和討論。

政府“救市”隱然成風

2008年以來，一向只漲不跌、成交旺盛的中國樓市出現(xiàn)了一些引人關(guān)注的變化。各地一手、二手房交易量出現(xiàn)全線低迷：來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)表明，今年1月至5月，全國40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。不僅各大中城市房價漲幅出現(xiàn)回落，由于開發(fā)商資金鏈緊張，一向紅火的土地交易市場流拍現(xiàn)象也是此起彼伏在房地產(chǎn)市場下滑跡象的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”優(yōu)惠政策。9月初，西安市政府出臺了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，包括土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策，其中最為引人注目的是對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補貼：西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時獲得購房款總額0.5%至1.5%的政府補貼。按照今年上半年西安市商品房銷售均價4340元／平方米計算，購買90平方米及以下面積住房，西安市民最高可獲5859元財政補貼。

事實上，目前類似優(yōu)惠政策正在許多地方低調(diào)推進。8月份，沈陽市政府宣布重啟購房補貼政策，并提高住房公積金貸款的年限和限額。同樣在8月份，為防止房地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，河南省政府宣布，自9月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率。

此外，今年下半年以來，廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補貼等購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費，挽回樓市的頹勢。

動機和時機引發(fā)質(zhì)疑

在各地政府密集出臺刺激房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策的同時，不斷有媒體和專家對其合理性提出質(zhì)疑。尤其是西安的購房補貼政策出臺后，引發(fā)了國內(nèi)輿論的廣泛關(guān)注，許多媒體將其解讀為地方政府出手“救市”的信號，在網(wǎng)絡(luò)上也引起了不小的爭議。

有網(wǎng)民認為，用財政資金補貼購房者，這一政策具有“特惠”而非“普惠”的性質(zhì)，對不購房者來說有失公平。政府更應(yīng)當降低有關(guān)購房稅費收取標準，而不是直接予以財政資金補貼。還有網(wǎng)民表示，西安市政府拿納稅人的錢救房地產(chǎn)商，刺激購房需求，阻止房價下跌，與中央調(diào)控政策背道而馳，這樣是損害了老百姓的利益。

一些西安市民也認為，西安市的房價事實上還在上漲之中，政府應(yīng)該把著力點放在降低房價上，這樣才能真正給老百姓帶來實惠。市民薛文說，西安市的房價去年以來上漲很快，從3000多元的水平一下上漲到4000多元，雖然漲幅不像一線城市那么大，但也超過了許多市民的預(yù)期。

發(fā)放補貼固然是好事，但政府也應(yīng)該想一想如何將房價降一降。

對于出臺購房補貼等優(yōu)惠措施引發(fā)的爭議，西安市政府副秘書長肖爭光表示，西安市作為受汶川地震之害較為嚴重的地區(qū)，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢復(fù)受地震影響的房地產(chǎn)行業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，2008年5月12日至31日，西安市商品房日均成交量比上月同期下降37%，比去年同期下降34%，而6月至8月成交量為159萬平方米，較上年同期下降31%，有相當多的樓盤，特別是高層樓盤，震后一個月內(nèi)幾乎沒有銷售量。

據(jù)肖爭光介紹，由于建筑業(yè)增加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資在西安市經(jīng)濟總量增長指標中所占的比例達40%，而地震導致的建設(shè)行業(yè)受損情況對全市經(jīng)濟增長指標的影響較大，因而保持全市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展就成為制定政策的初衷之一。

“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展出現(xiàn)問題，政府有義務(wù)幫助解決。除了象征性的補貼之外，這次出臺的還有一系列優(yōu)惠政策，目的在于恢復(fù)整個房地產(chǎn)行業(yè)，而不是像外界所說那樣‘托市’或是給房地產(chǎn)開發(fā)商輸送利益?！毙幑庹f。

宏觀調(diào)控中的地方政府角色

2004年以來，國家采取了一系列措施對房地產(chǎn)市場進行持續(xù)調(diào)控，從最早的“國八條”、“國六條”，到2007年對土地的調(diào)控政策和第二套住房貸款政策。隨著這些“組合拳”累積效應(yīng)的顯現(xiàn)，中國樓市“只漲不跌”的神話終于開始冰消瓦解，房價開始出現(xiàn)松動跡象。

各地相繼推出的一系列被解讀為“救市”信號的優(yōu)惠政策，難免有與宏觀調(diào)控大環(huán)境“撞車”之嫌。人們不禁要問：地方政府在樓市宏觀調(diào)控中應(yīng)該扮演什么樣的角色？此時“救市”，動機是否合理？時機是否合適？

在房地產(chǎn)還是暴利行業(yè)、泡沫正在擠出、房價正向理性回歸之時，說“救市”已不合時宜，還以“政府責任”去逆向干預(yù)，更是南轅北轍。

陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學告訴半月談記者，目前除了西安市外，國內(nèi)一些地方政府都相繼出臺了刺激房地產(chǎn)市場消費的優(yōu)惠措施。地方政府出手“救市”的目的，深層次的原因在于確保當?shù)氐慕?jīng)濟增長速度。房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府投資和稅收的重要來源，其持續(xù)低迷將對地方經(jīng)濟造成一定打擊，造成ＧＤＰ增長減速，這是地方政府不愿意看到的。

相對于政府的補貼，民眾其實更需要來自制度層面的利好。西安丹尼爾集團總裁王國慶說，雖然地方政府有義務(wù)保持當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，但也要防止把好不容易漲幅略有下降的房價再“救”上去。各地政府應(yīng)進一步加強廉租房、經(jīng)濟適用房等的建設(shè)，滿足更多低收入者的住房需求。采取這一措施，才能緩解目前各地房地產(chǎn)市場存在的剛性需求旺盛的主要矛盾，才能從根本上把房價降下來，為老百姓謀得福利。